Crediti ipotecari e NPL

Cari lettori, oggi ci immergeremo in un aspetto intrigante del mondo immobiliare: i crediti immobiliari. Questi rappresentano una modalità unica di investimento, che merita una riflessione più approfondita.

Cos'è un Credito Immobiliare?

Per cominciare, è essenziale comprendere cos'è un credito immobiliare. Si tratta di un prestito erogato da banche o istituti finanziari, spesso per l'acquisto di una casa. Ciò che rende i crediti immobiliari unici è che sono garantiti da un immobile specifico, che funge da collaterale per il prestito. In altre parole, quando ottieni un mutuo per comprare casa, la banca ha un credito nei tuoi confronti, supportato dall'immobile che hai deciso di acquistare. Quindi sei tenuto a rimborsare le rate, ma, in caso di insolvenza da parte tua, il capitale prestato sarà rimborsato dalla monetizzazione dell'immobile in questione.

Perché le Banche Cedono i Crediti Immobiliari?

Ora, veniamo a un punto critico: perché le banche decidono di cedere questi crediti? La risposta è abbastanza semplice, ma con un'importante sfumatura. Le banche sono istituzioni finanziarie, e il loro obiettivo principale è gestire e ottimizzare il capitale. Quando un prestito immobiliare diventa "rischioso", significa che il mutuatario sta avendo difficoltà a pagare le rate del mutuo e gli interessi. In questi casi, il credito viene classificato come non performante (NPL o Non Performing Loans).

Le banche preferiscono spesso cedere questi crediti a un prezzo inferiore rispetto al loro valore nominale piuttosto che rischiare il non pagamento completo attraverso aste giudiziarie incerte. Il motivo di questa scelta è la certezza di ottenere una somma pattuita e riceverla immediatamente.

Vantaggi dell'Acquisto di Crediti Immobiliari

Allora, potresti chiederti, quali sono i vantaggi per te nell'acquistare un credito immobiliare? Ebbene, ci sono diversi motivi:

Prezzo Scontato: Spesso, puoi acquistare un credito a un prezzo notevolmente inferiore rispetto al suo valore nominale. Ad esempio, un credito immobiliare di 200.000 euro potrebbe essere acquistato per soli 100.000 euro. Se in qualità di nuovo creditore vai in asta e ti aggiudichi l'immobile per 150000 euro, hai già una potenziale plusvalenza di 50000 (da cui detrarre i vari costi dell'operazione). Questo crea un margine di profitto interessante.

Flessibilità: Un aspetto affascinante è che non sei obbligato a comprare direttamente un immobile (investimento di tipo immobiliare). Puoi negoziare il titolo di credito stesso, consentendoti di gestire il tuo margine di guadagno in modo più flessibile (investimento di tipo finanziario).

Meno Concorrenza: Diversamente dalle aste immobiliari tradizionali, in cui diversi acquirenti gareggiano per lo stesso immobile, quando acquisisci un credito, riduci la concorrenza. Il tuo margine di guadagno può aumentare grazie alle eventuali offerte al rialzo.

Come Acquistare un Credito Immobiliare

Ora, passiamo a come puoi effettivamente acquistare un credito immobiliare:

Valuta l'Immobile: Prima di tutto, considera l'immobile collegato al credito. Deve essere facilmente rivendibile sul mercato per massimizzare il tuo profitto.

Opzioni di Assegnazione o Asta: Dopo l'acquisto del credito, hai alcune opzioni. Puoi ottenere l'immobile se l'asta va deserta o partecipare all'asta per aggiudicarti l'immobile direttamente o ottenere un rimborso del credito.

Rinuncia agli Atti: Puoi anche negoziare una rinuncia agli atti con altri creditori, eliminando il debito dell'esecutato e diventando proprietario dell'immobile.

Guadagnare in Modo Etico

Un aspetto notevole è che l'acquisto di crediti immobiliari può comportare anche la rinuncia al credito chirografario, che è un credito non garantito (in questo caso la rimanenza del credito non utilizzato nell'operazione: monetizzato l'immobile, il credito residuo non ha una garanzia sottostante). Rinunciare a questo credito può comportare un guadagno in termini etici e di immagine, aiutando il debitore in difficoltà finanziarie, pur senza intaccare il guadagno (perché avresti già monetizzato bene l'investimento).

In breve, acquistare crediti immobiliari può rappresentare un'opportunità di investimento intrigante ma complessa. Richiede un'attenta valutazione e, talvolta, la consulenza di professionisti esperti. Tuttavia, quando gestito con saggezza, può diventare un'ottima opportunità per diversificare il tuo portafoglio di investimenti immobiliari e, allo stesso tempo, contribuire positivamente a sfide finanziarie dei debitori. Restate sintonizzati per ulteriori approfondimenti sul mondo degli investimenti immobiliari!

Come partecipare a un asta immobiliare giudiziaria

Bene: facciamo conto di voler partecipare a un'asta immobiliare. Cosa ci aspetta? Quali saranno gli step da seguire? Scopriamolo insieme.

Selezione degli annunci e reperimento informazioni

Prima di tutto, devi scoprire quali aste immobiliari sono in programma nella tua area o nella zona in cui desideri acquistare una proprietà. Puoi fare ciò cercando online, visitando siti web di aste immobiliari, consultando annunci locali o contattando agenzie immobiliari specializzate in aste.

Decidi quali sono i tuoi criteri di ricerca fondamentali, come il tipo di proprietà (appartamento, casa, terreno), la posizione geografica, il tuo budget massimo, le dimensioni e altre caratteristiche desiderate. Questi criteri ti aiuteranno a filtrare gli annunci.

I documenti visionabili (online o presso il tribunale/professionista delegato) per verificare l’interesse alla partecipazione a una gara d’asta sono:

- l’avviso di vendita, che contiene gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo valore, nonché ogni altra indicazione già contenuta nella perizia e che si ritiene utile pubblicare;

- la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita. L’immobile oggetto di vendita può essere visionato previo accordo con il custode giudiziario nominato dal giudice delle esecuzioni.

Una volta individuati gli annunci interessanti, e consultata la documentazione, puoi pianificare una visita sul posto per esaminare le proprietà di persona. Può esserti utile farti accompagnare da un tuo tecnico di fiducia. Questo ti darà una migliore idea delle condizioni reali delle proprietà e ti permetterà di valutarle in modo più accurato.

La presentazione della domanda

- Offerta in busta chiusa. Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.

- Offerta con incanto. Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento.

La partecipazione alla gara

- Gara in busta chiusa. Ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta aumentata di 1/5 si procede all’aggiudicazione. Si procede all’aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta pari al prezzo base, salvo il dissenso del creditore procedente presente in aula. In caso di più offerenti, si terrà una gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta; l’ammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato nell’avviso d’asta. Presentata l’offerta, la stessa non può essere ritirata; in caso di gara, se l’offerente non si presenta l’aggiudicazione sarà a favore dell’offerta più alta.

- Gara con incanto. Ogni partecipante all’incanto dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, e proporre offerte in aumento rispetto al prezzo base con rilancio obbligatorio il cui ammontare è specificato nell’avviso d’asta. Se l’offerente non partecipa all’incanto personalmente o a mezzo di un procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo (non si presenta o ritira l’offerta in asta prima che si apra la gara con il rilancio minimo obbligatorio), la cauzione verrà restituita solo nella misura dei 9/10 dell’intero; la restante parte (1/10) è trattenuta come somma sanzionatoria, quale deterrente contro eventuali “azioni di disturbo”.

Aggiudicazione provvisoria e definitiva

- Vendita in busta chiusa. Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo.

- Vendita con incanto. Nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria, soggetta all’aumento di 1/5 (in proposito si rimanda al prossimo paragrafo), da effettuarsi nei dieci giorni successivi all’asta. Decorso tale termine l’aggiudicazione diviene definitiva.

Vendita in aumento di 1/5 del prezzo di aggiudicazione

Entro 10 giorni dalla chiusura della vendita con incanto può essere presentata un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione del precedente incanto. Il giudice delle esecuzioni o il professionista delegato, verificata la regolarità dell’off erta in aumento di 1/5, indice una nuova gara sull’ultimo prezzo; la gara si terrà esclusivamente fra l’aggiudicatario provvisorio, l’offerente in aumento di 1/5 e i partecipanti alla precedente vendita che, informati dell’avvenuto deposito dell’offerta in aumento, abbiano manifestato l’intenzione di partecipare alla nuova gara con il deposito del doppio della cauzione. Versamento del prezzo anche con mutuo L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita. I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari; in questo caso, nei termini di versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato. La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

ll decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento è un atto del giudice delle esecuzioni che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Contiene inoltre l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto; costituisce titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio. Riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obblighi assunti volontariamente dall’aggiudicatario.

Ottimo, ora avete finalmente idea di come si svolga un'asta immobiliare giudiziaria.

Ma sapete come quale strategia di rilanci utilizzare e quali spese tenere in conto quando imposterete il vostro piano economico dell'operazione?

Vedremo di chiarire questi aspetti nel prossimo post!

Un abbraccio

El Gato

Elementi chiave delle aste immobiliari giudiziarie

Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili. E' inutile andare oltre senza chiarire alcuni termini che ritroverete esaminando ogni singola asta, nel momento in cui andrete a cercarle e selezionarle.

La Perizia

Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito (CTU consulente tecnico d'ufficio) nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.

La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia:

- l’identificazione catastale;

- la planimetria;

- le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;

- vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità.

Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato).

La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Inoltre, se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online, insieme all’avviso d’asta.

La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita.

L’ordinanza di vendita

Il giudice delle esecuzioni con l’ordinan

za di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:

- se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista;

- il prezzo base;

- i termini e le modalità del deposito della cauzione;

- la data ultima per la presentazione delle offerte;

- l’udienza per la gara tra gli offerenti;

- il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la ca

uzione già versata).

Il custode giudiziario Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione.

Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso, nonchè la liberazione dell'immobile a seguito di aggiudicazione dell'immobile in asta, saldo del prezzo ed emissione del decreto di trasferimento.

Chiunque sia interessato a pa

rtecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.

L’avviso di vendita (o avviso d’asta)

L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso contiene:

- l’indicazione del bene posto in vendita;

- la data, l’ora e il luogo dell’asta;

- il prezzo base;

- la misura del rilancio minimo;

- il termine di presentazione delle off erte;

- le modalità di vendita;

- il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.

La pubblicità

È dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante:

- l’affissione per almeno tre

giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo;

- la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;

- una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

Il più famoso sito internet dedicato è il portale delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta, ed effettuare la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri. Altri siti spesso utilizzati sono:

https://www.astegiudiziarie.it/

https://www.astetelematiche.it/

https://www.astalegale.net/

https://www.fallcoaste.it/

L’asta

L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.

Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con incanto.

Nell’asta senza incanto l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore al prezzo base indicato nell’avviso d’asta. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.

L’asta con incanto è una particolare modalità di attuazione della vendita nell’espropriazione forzata, consistente in una pubblica gara tra offerenti. Si dispone dopo una vendita senza incanto andata deserta.

Adesso avete sicuramente dei punti di riferimento sulla terminologia delle aste giudiziarie, e potremo avviarci nella prossima uscita sul procedimento nel concreto. Ti lascio con una curiosità riguardo l'etimologia dei termini, che arricchirà il tuo bagaglio e potrà servirti a fissare nella tua memoria ciò che hai imparato.

Perché si utilizza il termine "vendita all'asta"? Ogni volta che si effettuava una pubblica vendita in cui entrasse l'interesse dello stato, si trattasse di bottino di guerra o di prigionieri, o di beni di cittadini proscritti e così via, prima di procedere alle operazioni di vendita si piantava un'asta sul suolo (vendere, venire sub hasta), volendosi forse con ciò sancire l'autorità dello stato nella vendita e nell'acquisto.

Perché si dice "vendita all’incanto"? Per capirlo dobbiamo partire dall’etimologia del termine. “Incanto” viene dal latino “in quantum” e vuol dire “fino a quanto offrire?” Dunque è facile comprendere come mai questa parola venga utilizzata nelle aste, dove si aggiudica l’immobile chi offre o rilancia di più dei concorrenti.

A presto amigos!

Fonte: Guida acquisto all'asta di Notariato.it