Avere successo nel Real Estate con l'acquisto e la rivendita di immobili è complicato senza una guida. La formazione rimane sempre la base dalla quale partire. Nonostante sia soltanto una breve trattazione, proverò in questa sede a esporre i punti chiave di cui è assolutamente importante tener conto:
Il primo passo è quella di conoscere il tuo mercato. Scegli una zona di competenza, che sia una piccola città oppure uno o più quartieri di una grossa città, e focalizzati su di essa. Devi conoscere i prezzi al mq e la dinamicità del mercato di questi immobili. Può risultare molto utile agli inizi "mappare" la zona scelta annotando in una sorta di casellario tutti i relativi annunci. Rapportando il prezzo alla metratura commerciale avrai il prezzo/mq. Attenzione però: il prezzo è un importo deciso arbitrariamente dal venditore sulla base solitamente di una stima (professionale in caso di agenzie immobiliari, o altre volte viziato dal "fai da te" in caso di privati). Per conoscere il valore di mercato (prezzo vero di conclusione dell'affare) spesso si deve sottrarre un buon 10-20% in base alle caratteristiche del mercato locale; altra maniera è ricercare i valori del venduto nella banca dati OMI.
Es. Se la richiesta è di 1000€/mq, la trattativa si chiuderà a 850€/mq (prezzo di vendita effettivo) cioè mediamente il 15% in meno.
Il secondo passo da seguire è costruirsi una squadra di professionisti affidabili e decidere con quali capitali operare.
La squadra può essere composta da un numero variabile di figure (agenti immobiliari, geometri/architetti, imprese edili/artigiani, avvocati, notai, commercialisti, broker, etc) ed è consigliabile, se non fondamentale, costruirla nel tempo e mantenerla. Gli investimenti immobiliari sono infatti delle operazioni molto complesse ed è necessario poter contare su esperti del settore per la fruizione di servizi o per la risoluzione di problematiche anche nelle operazioni più basilari. Oltre a ciò, selezionare i proprio professionisti amplia notevolmente le possibilità di fare operazioni e ne contiene il margine di rischio. In ultimo, è da mettere in conto anche il fatto che spesso sono gli stessi professionisti a portare buoni affari alla tua attenzione.
Il terzo punto è la scelta della fonte di capitali, ossia il come finanziare l'operazione. Un principiante ha a disposizione limitate possibilità ma può da un lato finanziarsi con risparmi propri, prestiti da amici o parenti, o ancora prestiti dalle finanziarie e mutui dalle banche (secondo merito creditizio). Un altra opzione è quella di operare (quasi) senza soldi con operazioni quali cessione del preliminare o acquisto con riscatto, che permettono di pilotare immobili di valore anche importante con cifre limitate.
Una volta portate a termine con successo le prime operazioni la scelta quasi obbligatoria per crescere sarà quella di strutturarsi come società. Questo da un lato aumenterà la credibilità con gli istituti di credito, dall'altro
renderà possibile ottenere fondi da investitori di capitale con associazioni in partecipazione, o perfino da piattaforme di crowdfunding.
Il quarto passo da seguire è scegliere la strategia e costruire un business plan dettagliato, da seguire con decisione durante tutto il processo.
La strategia con il quale costruire il profitto dalla rivendita può essere rappresentata dall'acquisto a prezzo ribassato da soggetti che devono liberarsi dell'immobile velocemente, chiamati in gergo don't wanters (es. soggetti indebitati, divorzio, eredi, trasferimento per lavoro o per famiglia in crescita). Oppure può essere aggiunto valore all'immobile con una ristrutturazione più o meno pesante che dia riqualificazione estetica e funzionale all'immobile.
È anche possibile aumentare il valore di mercato modificando la destinazione d'uso da commerciale a residenziale, o ancora frazionandolo in più unità il cui valore sommato sia superiore al valore di quella originale (nonostante il costo complessivo dell'intervento). Come puoi notare ci sono tante opzioni tra cui scegliere.
Fatto ciò, decideremo la cifra massima da offrire in base al valore di vendita stimata e all'obiettivo minimo di profitto (ROI).
Es. Per un appartamento che verrà rivenduto a 100000€, e sul quale voglio ottenere almeno il 20% di guadagno (20000€), dovendo già sostenere anche 10000€ di spese (x es. tra intestazione, agenzia e alcuni lavori edili) potrò offrire max 50000€.
Il quinto passo è quello del briefing finale.
Dopo aver terminato ogni investimento è sempre buona regola riesaminare insieme l'andamento dell'operazione per verificare cosa ha funzionato e cosa può ancora essere perfezionato.
È un settore dove è certamente importante la conoscenza teorica di base, ma senza dubbio l'esperienza acquisita porta sempre sia nuova conoscenza teorica e sia nuovi profitti, ed è quindi il fattore moltiplicativo imprescindibile per la crescita dell'investitore e dell'eventuale futuro imprenditore.
Che tu sia investitore o imprenditore poco importa. Alzati e inizia a correre...
Saluti da El Gato