LA TUA SQUADRA PER INVESTIMENTI: L'AGENTE IMMOBILIARE

la tua squadra: agente immobiliare

Carissimi lettori, oggi mi immergerò in un'analisi approfondita riguardante l'elemento cruciale nella tua squadra di investimenti immobiliari: l'agente immobiliare.

In qualità de Il Gatto con gli Stivali, ora impegnato come immobiliarista, condivido con voi le sfumature e le riflessioni maturate durante il mio percorso. Questo post mira a esaminare in dettaglio il ruolo degli agenti immobiliari nella tua strategia di investimento.

CHI E' L'AGENTE IMMOBILIARE?

Semplice. E’ un libero professionista iscritto a un albo. Il suo ruolo è quello di mediatore delle transazioni immobiliari del mercato libero. Per l’investitore tuttavia, egli non è solo un tramite tra acquirente e venditore, ma si configura come un vero e proprio partner strategico.

Lo stereotipo tipico lo vede come un intermediario scomodo (perché richiede una provvigione importante) e di cui si potrebbe anche fare a meno, spesso infastidisce l’approccio del suonare i campanelli per ottenere gli incarichi (questo è il retaggio di un approccio di marketing antiquato e che sta gradualmente cambiando). Ma un occhio attento vede che si tratta spesso di professionisti preparati e che dedicano molte ore di lavoro per ogni affare concluso; hanno una profonda conoscenza del settore e operano per ridurre drasticamente le difficoltà di incontro tra domanda e offerta, limando gli spigoli e guidando le transazioni verso la strada corretta.

Quante volte si vedono in vendita case con prezzi fuori mercato, richieste improponibili figlie di aspettative senza fondamento? O potenziali acquirenti non ben consapevoli della reale offerta di immobili locali? Solo per citare alcuni aspetti, ma il fatto che la maggior parte degli immobili sia in vendita con agenzia testimonia il buon lavoro svolto fin’ora da questi professionisti. E tu, investitore, che hai consapevolezza del loro valore, devi affrettarti a creare le giuste alleanze.

In fase di rivendita del tuo immobile hai piena libertà nella scelta dell’agente a cui dare mandato. La scelta dell'agente giusto è un passo cruciale; deve condividere la tua visione, capire i tuoi obiettivi e contribuire attivamente alla definizione di una strategia vincente. Talvolta l’agente immobiliare stesso è il segnalatore dell’operazione, e quindi guida l’investitore verso l’acquisto, avendo già un piano per la rivendita in termini di valorizzazione, profitto potenziale e rapidità di rivendita.

In fase di acquisto invece spesso non potrai scegliere l’agente immobiliare, perché magari ve ne è già uno che tratta in esclusiva l’immobile di tuo interesse. Sarà importante entrare nella sua prospettiva per trovare un punto di incontro e sfruttare al meglio il lavoro che farà per te (che tu sia parte acquirente o venditrice): l’agente è a disposizione di entrambe le parti, ma sta a voi saper far tesoro della sua opera di mediazione!

QUALI CARATTERISTICHE DEVE AVERE L'AGENTE IDEALE?

- La competenza del tuo agente non deve limitarsi alla conoscenza generica del settore immobiliare. Dovrebbe essere un esperto del mercato locale, avere un'intima comprensione delle dinamiche del quartiere e una capacità unica di anticipare e interpretare le tendenze del mercato.

- Il tuo agente dovrebbe essere non solo a conoscenza delle leggi e delle regolamentazioni locali ma anche in grado di interpretarle e consigliarti in merito. Questo riduce il rischio di complicazioni legali che potrebbero minare i tuoi investimenti.

- Un buon agente è anche un negoziatore abile. La sua capacità di negoziare in modo aggressivo non solo protegge i tuoi interessi ma massimizza anche il valore dei tuoi investimenti. Scegliere un agente con queste competenze può fare la differenza tra un buon affare e un affare eccezionale.

- Un agente immobiliare di successo ha un talento speciale per riconoscere opportunità nascoste. La sua capacità di individuare proprietà sottovalutate, zone in crescita o progetti futuri può fare la differenza nel tuo portafoglio immobiliare. Non hai soltanto un alleato in acquisto o in fase di rivendita, ma hai anche un segnalatore attivo e motivato a passarti occasioni di guadagno certificate.

- La forza di un agente non si misura solo dalla sua conoscenza, ma anche dalla solidità della sua rete di relazioni. Un agente con un vasto network può aprire porte a opportunità uniche, offrendoti non solo transazioni agevoli ma anche l'accesso a informazioni privilegiate e a collaborazioni proficue.

- Investire richiede flessibilità. Un agente immobiliare flessibile e disponibile è in grado di adattarsi alle tue esigenze, garantendo una collaborazione armoniosa. La tempestività nelle risposte e l'adattamento agli orari del cliente sono elementi essenziali per un rapporto di successo.

COME RELAZIONARSI CON UN AGENTE IMMOBILIARE

- Costruisci la fiducia: come ogni rapporto interpersonale, anche lavorativo, è importante conoscersi e sapere dove si vuole andare, in modo realistico e concreto. E’ necessario condividere gli obiettivi, mostrare dedizione e rispettare gli accordi. A nessuno piace fare affari con persone poco serie e prive di concretezza (dovete mettervi nei loro panni e guardarvi con i loro occhi). Inoltre, se pensate di non rispettare gli accordi, sappiate che è molto difficile avere la meglio con dei venditori professionisti.

- Condividi gli obiettivi: vale la pena ripeterlo. E’ necessario condividere gli obiettivi, mostrare dedizione e rispettare gli accordi. Una strategia vincente coinvolge la collaborazione e il reciproco beneficio. La vittoria di tutti gli attori in gioco è ciò che rende l'investimento immobiliare non solo redditizio, ma anche sostenibile nel tempo.

- La trasparenza nella comunicazione è fondamentale. Un agente dovrebbe essere in grado di comunicare chiaramente e in modo trasparente, fornendo informazioni accurate e aggiornamenti costanti sullo stato delle trattative. Una comunicazione aperta e onesta costruisce fiducia, fondamentale in qualsiasi collaborazione di successo.

- Oltre a ciò, la discussione aperta sui costi è essenziale. La trasparenza nella remunerazione evita malintesi e costruisce fiducia. Conoscere chiaramente i costi associati al tuo agente ti permette di pianificare il tuo budget in modo efficace e di evitare sorprese spiacevoli.

CONCLUSIONI

In conclusione, gli agenti immobiliari sono il cuore della tua squadra di investimenti. La loro competenza, rete di contatti e abilità negoziali sono i pilastri su cui si basa il successo immobiliare. Scegli saggiamente il tuo agente, coltiva la relazione e preparati a raggiungere nuovi orizzonti nel tuo percorso immobiliare.

Continuate a seguirmi per ulteriori saggi sulla tua squadra e buon investimento!

Saluti

El Gato

Pignoramento, concetti base

Il pignoramento è un atto che implica l’espropriazione forzata dei beni di un debitore, che non intende saldare il proprio debito. Si tratta di una forma di esecuzione forzata che si attua a seguito di una sentenza. Ma cosa succede concretamente? E se il soggetto è nullatenente?

Le questioni inerenti al recupero crediti negli ultimi anni sono diventate sempre più importanti, data la forte crisi economica che ha colpito il nostro Paese. Nei momenti di difficoltà è indispensabile potere usufruire di una certa liquidità per fare fronte alle spese ordinarie o straordinarie. Non riuscire a fare rientrare determinate somme di denaro risulta essere, quindi, un grosso problema. Ad ogni modo prima di procedere per vie legali è consigliabile tentare degli approcci più pacifici, cercando di aprire un dialogo con il soggetto inadempiente. Solo se non si ottengono risposte è utile procedere in tribunale. La sentenza di un giudice può stabilire la cosiddetta esecuzione forzata, obbligando il debitore a fare o non fare qualcosa. Nel caso del pignoramento il soggetto non può vendere, danneggiare o rendere indisponibili i beni in oggetto.

Cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è un atto con il quale si procede con l’espropriazione forzata dei beni di un debitore, a seguito della richiesta fatta del creditore presso il tribunale. L’art. 491 del codice di procedura civile, afferma infatti che:

"Salva l'ipotesi prevista nell'articolo 502, l'espropriazione forzata si inizia col pignoramento"

In pratica avviene che il proprietario dei beni, ovvero il soggetto inadempiente, non può disfarsi dei beni pignorati, dato che essi devono essere messi all’asta, quindi venduti per ricavarne il denaro sufficiente a coprire il debito. In alcuni casi essi vengono anche espropriati in modo diretto, trasferendo la proprietà al creditore.

Tale procedura avviene ogni volta che un individuo non rispetta gli obblighi presi nei confronti di un altro, quindi non consegna la somma di denaro pattuita. Dopo vari solleciti e intimazioni è possibile procedere in modo forzato.

Ciò può verificarsi in seguito a:

• una sentenza del giudice

• un decreto ingiuntivo

• in presenza di titoli come cambiali, assegni, o contratti di mutuo non pagati

Il pignoramento quindi ha lo scopo di sottrarre determinati beni al debitore, per poterli vendere attraverso un’asta giudiziaria, per consentire al creditore di recuperare la cifra di cui ha diritto.

Se dai beni vengono ricavati guadagni superiori, la parte eccedente viene restituita al soggetto inadempiente. Se invece sono inferiori, sarà necessario procedere con ulteriori pignoramenti.

In alcuni casi, comunque viene fatta la cosiddetta assegnazione diretta del bene pignorato, nel senso che, invece di indire un’asta, la proprietà dello stesso viene trasferita al creditore.

Come viene effettuato il pignoramento

Come abbiamo già accennato nel paragrafo precedente si tratta di una azione richiesta dal creditore a un ufficiale giudiziario, per potere recuperare un credito.

In sostanza, dato che il debitore non ha provveduto ad effettuare il pagamento a seguito di svariati solleciti, inizialmente bonari e in seguito giudiziari, si procede con l’espropriazione dei beni pignorati. Ad ogni modo la proprietà rimane in capo al soggetto inadempiente finchè essi non vengono venduti all’asta, se la non vengono trasferiti direttamente al creditore.

A tal proposito il pignoramento dei crediti rappresenta una eccezione, dato che non è necessario effettuare alcuna vendita, ma è sufficiente versare la cifra al soggetto che ne ha il diritto.

Si tratta di un procedimento che avviene quando la parte soccombente di un processo civile non rispetta la sentenza, perciò è necessario agire diversamente.

Prima di procedere, al soggetto viene notificato un atto di precetto, ovvero una specie di ultimatum con il quale si comunica l’esecuzione forzata se entro un periodo di tempo, non inferiore a 10 giorni non avviene il pagamento. In altre parole viene inviato un ultimo avvertimento.

Tipologie di pignoramento

Fino ad ora abbiamo sottolineato che a seguito di una sentenza, di un decreto ingiuntivo o di titoli scaduti come assegni o cambiali, è possibile pignorare i beni dell’inadempiente, dietro richiesta del creditore.

Esistono, però, tre diverse forme di pignoramento a seconda del bene in oggetto:

• mobiliare: tutto ciò che è presente nell’abitazione o nel luogo di lavoro dell’interessato, quindi mobili, elettrodomestici, tv, computer, etc. Può essere anche un’auto o una moto. Si in seguito all’atto di precetto, senza la necessità di notificare altri documenti. In pratica succede che l’ufficiale giudiziario si reca presso la residenza o il domicilio del soggetto per mettere sotto custodia i beni che dovranno essere venduti all’asta.

• immobiliare: generalmente in questi casi l’immobile viene ipotecato, e inizia una procedura complessa che prevede un ribassi del valore anche del 25%.

• presso terzi: vengono pignorati i crediti che il soggetto inadempiente vanta nei confronti di terzi, ad esempio lo stipendio, la pensione, canoni di locazione, ecc. Dopo l’atto di precetto deve essere notificato anche l’atto di pignoramento.

Le conseguenze

Le procedure per il recupero crediti oggi sono molto frequenti, tanto che la richiesta di avvocati civilisti competenti in questo campo è sempre maggiore. Un legale può essere d’aiuto anche un fase iniziale “stragiudiziaria”, quando si tenta la via pacifica inviando delle lettere di diffida all’inadempiente. Risulta ovvio, infatti, che una comunicazione inviata da uno studio legale ha un peso diverso rispetto a una lettera di un privato.

Ad ogni modo se tutto ciò non ha gli esiti sperati è necessario procedere con modalità giudiziali. Ciò significa che un giudice può emettere un decreto ingiuntivo o si può instaurare una causa civile.

L’esecuzione forzata, quindi anche il pignoramento vengono effettuati quando il debitore non rispetta quanto stabilito dalla sentenza.

Gli effetti principali sono:

• interruzione della prescrizione, che decorre a partire dalla notifica dell’atto di precetto, ovvero dell’ultimo avvertimento prima di procedere

• vincolo giuridico sui beni pignorati, quindi il debitore non può sottrarli alla loro funzione, cioè il soddisfacimento del credito.

Detto ciò risultano essere inefficaci le seguenti azioni:

• atti di vendita di beni mobili o immobili non sono considerati validi, se i beni in oggetti sono pignorati

• cessione di crediti effettuate successivamente al pignoramento.

Se il soggetto inadempiente, però, risulta essere totalmente nullatenente, il creditore non ha alcuna possibilità di agire e quindi di recuperare la cifra che gli spetta.

Dato che si considerano pignorati sia i beni presenti che quelli futuri, l’unica possibilità è quella di attendere che il soggetto faccia rientrare qualcosa nel suo patrimonio.

Va ricordato, inoltre, che il denaro potrà essere eventualmente chiesto agli eredi.

Fonte: Avvocato360 - "pignoramento, cosa significa e quando viene effettuato"

https://avvocato360.it/news/pignoramento-cosa-significa-e-quando-viene-effettuato

Crediti ipotecari e Sovraindebitamento

La conoscenza dei meccanismi della genesi e risoluzione del credito ipotecario è la chiave per comprendere il percorso che affronta un debitore e quali siano le sue possibili vie d'uscita. Là potremo intervenire, con un piano d'azione che porti un reciproco vantaggio per il debitore e per l'investitore.

Nello specifico, la via del sovraindebitamento potrebbe sembrare poco interessante per un investitore in quanto tendono a escludere la vendita dell'immobile pignorato.

Eppure ci sono almeno tre elementi importanti per un investitore:

1) avere maggiore comprensione del percorso intrapreso dal debitore (quali tentativi ha già messi in atto; e di conseguenza

2) dirimere se il debitore può effettuare senza rimpianti un saldo e stralcio perdendo l'immobile in cambio della risoluzione di ogni debito;

3) poter valutare l'acquisto del credito a forte sconto per poi intavolare una procedura di sovraindebitamento (es. piano del consumatore o concordato minore) in cui si effettua una operazione finanziaria (da considerare per salvare un amico in difficoltà o in caso di eccezionale convenienza dell'operazione).

Ciò detto, Vi riporto di seguito il link ad una trattazione completa dell'argomento da professionisti affermati.

https://pianodebiti.it/sovraindebitamento/