Operazioni come persona fisica vs operazioni come srl

Operazioni immobiliari: persona fisica vs srl

Posso investire come persona fisica o devo per forza aprire una società? 

Una delle domande più frequenti tra gli investitori alle prime armi è sicuramente questa, perciò vedrò di fornire brevemente una risposta che sia anche esaustiva. 

Iniziamo col dire che è assolutamente possibile fare la prima operazione in qualità di persona fisica. È un fatto molto importante perché in questo modo è possibile fare un minimo di esperienza diretta per rendersi conto se è un'attività che ci piace e che ci sentiamo di fare nuovamente in futuro, magari a un livello più professionale. 

Detto ciò, il limite principale all'investimento come persona fisica è determinato dalla sottile linea di demarcazione tra un privato che arrotonda (con operazioni di rivendita immobiliare di scarsa complessità), e un privato che agisce invece in maniera imprenditoriale (con numerose operazioni di complessità anche molto rilevante ma che tuttavia non si struttura come impresa - con i relativi oneri e la dovuta trasparenza). 

Non strutturarsi quando ciò è dovuto è un po' come voler fare il lupo e intrufolarsi nel gregge travestendosi da pecorella! 

Pertanto l'agenzia delle entrate tenderà a scovare chi non si mette in regola e gli imporrà di farlo (può bastare anche una sola operazione complessa per mettervi in evidenza!).

Un altro importante limite all'operatività del privato investitore è la minore disponibilità economica che può ottenere: laddove il privato può finanziarsi limitatamente a un mutuo o un prestito presso banca o un prestito da parenti o ancora con i propri risparmi, la srl ha sicuramente una maggiore credibilità con gli istituti bancari e ha maggiore facilità a reperire fondi anche presso altri singoli investitori di capitale (mediante associazione in partecipazione) o piattaforme di investitori di capitale chiamate crowdfunding (cose non possibili per il privato). Al tempo stesso, in caso di debiti verso terzi, l'investitore singolo è esposto personalmente e illimitatamente con i suoi beni mentre la srl è un ente giuridicamente separato dal socio che detiene la quota di partecipazione e ha appunto (salvo responsabilità dell'amministratore) una responsabilità limitata al capitale sociale della srl.

D'altro canto anche i costi di operatività non sono esattamente gli stessi: la persona fisica ha costi fissi più bassi e ha per lo più oneri a livello fiscale, mentre la srl ha sicuramente i costi di costituzione e di gestione amministrativa e contabile che vengono addossati su ogni operazione rendendole un po' meno profittevoli, ma può compensare ampiamente con la numerosità delle stesse e con l'ampio respiro di queste (per complessità, capitali investiti e quindi profitto netto).

In conclusione, per iniziare a investire la cosa migliore è provare come persona fisica; dopo aver preso confidenza e tratto le proprie conclusioni, è possibile optare per la strada dell'investitore occasionale persona fisica, il quale mette a segno poche operazioni l'anno per arrotondare rispetto al suo impiego principale, e quella dell'imprenditore immobiliare, il quale invece si struttura con società srl e investe in modo seriale e sistematico su questo settore per farne la propria fonte di reddito principale (spesso importante).

Investire con successo: le basi

Avere successo nel Real Estate con l'acquisto e la rivendita di immobili è complicato senza una guida. La formazione rimane sempre la base dalla quale partire. Nonostante sia soltanto una breve trattazione, proverò in questa sede a esporre i punti chiave di cui è assolutamente importante tener conto:

Il primo passo è quella di conoscere il tuo mercato. Scegli una zona di competenza, che sia una piccola città oppure uno o più quartieri di una grossa città, e focalizzati su di essa. Devi conoscere i prezzi al mq e la dinamicità del mercato di questi immobili. Può risultare molto utile agli inizi "mappare" la zona scelta annotando in una sorta di casellario tutti i relativi annunci. Rapportando il prezzo alla metratura commerciale avrai il prezzo/mq. Attenzione però: il prezzo è un importo deciso arbitrariamente dal venditore sulla base solitamente di una stima (professionale in caso di agenzie immobiliari, o altre volte viziato dal "fai da te" in caso di privati). Per conoscere il valore di mercato (prezzo vero di conclusione dell'affare) spesso si deve sottrarre un buon 10-20% in base alle caratteristiche del mercato locale; altra maniera è ricercare i valori del venduto nella banca dati OMI.

Es. Se la richiesta è di 1000€/mq, la trattativa si chiuderà a 850€/mq (prezzo di vendita effettivo) cioè mediamente il 15% in meno.

Il secondo passo da seguire è costruirsi una squadra di professionisti affidabili e decidere con quali capitali operare.

La squadra può essere composta da un numero variabile di figure (agenti immobiliari, geometri/architetti, imprese edili/artigiani, avvocati, notai, commercialisti, broker, etc) ed è consigliabile, se non fondamentale,  costruirla nel tempo e mantenerla. Gli investimenti immobiliari sono infatti delle operazioni molto complesse ed è necessario poter contare su esperti del settore per la fruizione di servizi o per la risoluzione di problematiche anche nelle operazioni più basilari. Oltre a ciò, selezionare i proprio professionisti amplia notevolmente le possibilità di fare operazioni e ne contiene il margine di rischio. In ultimo, è da mettere in conto anche il fatto che spesso sono gli stessi professionisti a portare buoni affari alla tua attenzione.

Il terzo punto è la scelta della fonte di capitali, ossia il come finanziare l'operazione. Un principiante ha a disposizione limitate possibilità ma può da un lato finanziarsi con risparmi propri, prestiti da amici o parenti, o ancora prestiti dalle finanziarie e mutui dalle banche (secondo merito creditizio). Un altra opzione è quella di operare (quasi) senza soldi con operazioni quali cessione del preliminare o acquisto con riscatto, che permettono di pilotare immobili di valore anche importante con cifre limitate.

Una volta portate a termine con successo le prime operazioni la scelta quasi obbligatoria per crescere sarà quella di strutturarsi come società. Questo da un lato aumenterà la credibilità con gli istituti di credito, dall'altro

renderà possibile ottenere fondi da investitori di capitale con associazioni in partecipazione, o perfino da piattaforme di crowdfunding.

Il quarto passo da seguire è scegliere la strategia e costruire un business plan dettagliato, da seguire con decisione durante tutto il processo.

La strategia con il quale costruire il profitto dalla rivendita può essere rappresentata dall'acquisto a prezzo ribassato da soggetti che devono liberarsi dell'immobile velocemente, chiamati in gergo don't wanters (es. soggetti indebitati, divorzio, eredi, trasferimento per lavoro o per famiglia in crescita). Oppure può essere aggiunto valore all'immobile con una ristrutturazione più o meno pesante che dia riqualificazione estetica e funzionale all'immobile.

È anche possibile aumentare il valore di mercato modificando la destinazione d'uso da commerciale a residenziale, o ancora frazionandolo in più unità il cui valore sommato sia superiore al valore di quella originale (nonostante il costo complessivo dell'intervento). Come puoi notare ci sono tante opzioni tra cui scegliere.

Fatto ciò, decideremo la cifra massima da offrire in base al valore di vendita stimata e all'obiettivo minimo di profitto (ROI).

Es. Per un appartamento che verrà rivenduto a 100000€, e sul quale voglio ottenere almeno il 20% di guadagno (20000€), dovendo già sostenere anche 10000€ di spese (x es. tra intestazione, agenzia e alcuni lavori edili) potrò offrire max 50000€.

Il quinto passo è quello del briefing finale.

Dopo aver terminato ogni investimento è sempre buona regola riesaminare insieme l'andamento dell'operazione per verificare cosa ha funzionato e cosa può ancora essere perfezionato.

È un settore dove è certamente importante la conoscenza teorica di base, ma senza dubbio l'esperienza acquisita porta sempre sia nuova conoscenza teorica e sia nuovi profitti, ed è quindi il fattore moltiplicativo imprescindibile per la crescita dell'investitore e dell'eventuale futuro imprenditore.

Che tu sia investitore o imprenditore poco importa. Alzati e inizia a correre...

Saluti da El Gato

Investitore di successo - El Gato

Perchè dovrei investire in immobili ?

Gli investimenti immobiliari sono una scelta popolare tra gli investitori di tutto il mondo.

Le persone scelgono di investire in immobili per svariati motivi, tra cui la stabilità finanziaria, l'accumulo di ricchezza a lungo termine e la possibilità di ottenere flussi di reddito passivi; alcuni attori in questo panorama riescono a perfezionare le proprie competenze e agiscono ad un livello professionale e in modo organizzato ottenendo importanti profitti.

In questo articolo, esploreremo alcune delle ragioni per cui dovresti considerare di investire in immobili.

Reddito passivo

Uno dei principali vantaggi dell'investimento immobiliare è il reddito passivo che può offrire. Se acquisti una proprietà e la affitti, potresti ricevere un reddito costante ogni mese dai canoni di locazione. Questo reddito può aiutarti a generare un flusso costante di entrate e può essere particolarmente utile per chi cerca di creare una fonte di reddito passivo a lungo termine.

Valore di apprezzamento

Un altro vantaggio dell'investimento immobiliare è la potenziale crescita di valore della proprietà. Nel corso degli anni, il valore delle proprietà immobiliari tende ad aumentare, specialmente se sei in una zona dove la domanda supera l'offerta. Questo significa che se acquisti una immobile oggi, potresti essere in grado di venderlo in futuro ad un prezzo molto più alto, generando un profitto significativo.

Stabilità finanziaria

Gli immobili sono un'attività fisica che non può scomparire dal momento in cui si investe in essa. A differenza delle azioni o delle obbligazioni che possono perdere valore in un'ora, i beni immobiliari hanno un valore intrinseco che può resistere alle fluttuazioni del mercato. Inoltre, gli immobili possono essere utilizzati come garanzia per i prestiti e possono quindi fornire un livello di stabilità finanziaria aggiuntivo.

Accumulo di ricchezza a lungo termine

Gli immobili possono essere utilizzati per accumulare ricchezza a lungo termine attraverso la creazione di patrimoni. A differenza di altre forme di investimento, come le azioni, gli immobili non hanno una data di scadenza e possono essere mantenuti a lungo termine. Inoltre, gli immobili possono essere utilizzati come leva finanziaria per acquistare ulteriori proprietà, aumentando ulteriormente il patrimonio netto.

Controllo dell'asset

L'investimento immobiliare offre anche un certo grado di controllo sull'asset. Quando investi in proprietà immobiliari, sei in grado di prendere decisioni su come gestirle e mantenerle, ad esempio decidendo se venderle o affittarle. Questo livello di controllo può essere particolarmente utile per coloro che cercano di creare un flusso di reddito costante e desiderano mantenere il controllo sulle proprie attività.

Inoltre, puoi apportare modifiche all'immobile per aumentare il suo valore, come effettuare lavori di ristrutturazione o aggiornamenti. Questo ti consente di personalizzare il tuo investimento per ottenere i risultati che desideri.

Diversificazione del portafoglio

L'investimento immobiliare può anche essere una buona opzione per coloro che cercano di diversificare il proprio portafoglio di investimenti. Diversificare il tuo portafoglio significa investire in diversi tipi di asset e in diverse aree geografiche, in modo da ridurre il rischio e aumentare le probabilità di successo. L'immobiliare può essere una componente importante di un portafoglio diversificato, soprattutto se l'investitore è propenso al rischio.

D'altro canto riguardo questo punto, ricordo che diversificare non è un paradigma inattaccabile come si legge di seguito..

"Diversification may preserve wealth, but concentration builds wealth." -Warren Buffett

Protezione dall'inflazione

Infine, un'altra ragione per cui investire in immobili può essere una scelta intelligente è la protezione dall'inflazione. L'inflazione si verifica quando il valore della moneta diminuisce, il che significa che il potere d'acquisto diminuisce.

Tuttavia, gli investimenti immobiliari tendono a proteggere dalla inflazione in quanto il valore degli immobili tende ad aumentare con l'inflazione. Questo significa che se acquisti un immobile oggi, il suo valore aumenterà con l'inflazione nel tempo.

In sintesi, ci sono molte ragioni per cui investire in immobili può essere una scelta intelligente per i tuoi soldi. Dalla crescita del valore degli immobili nel tempo alla possibilità di guadagnare reddito passivo attraverso l'affitto, l'investimento immobiliare può offrire una serie di vantaggi per gli investitori. Tuttavia, come con qualsiasi investimento, è importante fare la tua ricerca e comprendere i rischi e le opportunità prima di investire.

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Perchè investire in immobili ?