- 20 mag 2023
- Tempo di lettura: 3 min
Acquistare e rivendere immobili al fine di ottenere un profitto è una attività molto redditizia, ma è necessario avere le idee molto chiare, tanta determinazione e un pizzico di fortuna.
Esistono diverse tipologie di operazione immobiliare, ma ogni singolo affare segue dei passaggi comuni, che vanno a costituire, diciamo, l'ossatura della operazione tipo.
Su queste andranno poi a innestarsi delle varianti che caratterizzeranno univocamente una tipologia piuttosto che un'altra; al tempo stesso, queste variazioni determineranno differenze anche molto importanti riguardo le tempistiche, le caratteristiche del processo di acquisto, di rivendita e delle eventuali fasi intermedie, nonché gli attori coinvolti e i costi necessari.
Pertanto, senza scendere troppo nel dettaglio, possiamo riassumere qui sotto le seguenti fasi fondamentali:
1) Fase della mappatura
Viene effettuata una selezione degli immobili sul mercato, con un occhio ai diversi campi di azione (mercato libero con flipping immobiliare, cambi destinazione d'uso, frazionamenti, aste, stralci, crediti ipotecari).
Significa visionare, valutare e annotare un enorme numero di annunci su tutto il territorio di interesse.
2) Fase della selezione
Sugli immobili selezionati si effettua un sopralluogo e si definisce la strategia di monetizzazione. Viene creato un conto economico accurato che determina le effettive percentuali di ricavo.
Un indicatore molto utilizzato nel settore è il ROI (Return of Investment) che insieme ad altre valutazioni quali le tempistiche previste di conclusione, permette di scartare o selezionare l'operazione.
3) Fase di acquisto
Durante questa fase si effettua la trattativa con la controparte e in caso di conclusione positiva l'immobile viene acquisito. E' auspicabile una conclusione con sensibile ribasso sul prezzo di mercato, sufficiente ad ottenere un ROI soddisfacente.
Nel caso degli NPL ciò che viene acquisito è il credito ipotecario, garantito cioè dall'ipoteca sull'immobile: questa costituisce infatti la chiave per poter ottenere un profitto monetizzando l'immobile a garanzia.
4) Fase della riqualificazione
Questa fase è quella che aggiunge valore all'immobile: questo può necessitare di una pesante ristrutturazione mentre in altre occasioni è sufficiente un intervento più leggero, al quale si associa comunque un intervento mirato di valorizzazione degli spazi che aumenti la funzionalità e trasmetta valore aggiunto.
In altri casi si opta per la variazione d'uso dell'immobile (per immobili commerciali con determinati requisiti) o per il frazionamento in più unità abitative (per immobili di ampia metratura). Anche in questo caso si ottiene un discreto incremento di valore utile all'obiettivo.
5) Fase della vendita
In questa fase si va a finalizzare l'operazione seguendo gli obiettivi definiti dal conto economico: il segreto di una conclusione positiva sta proprio nella bontà dell'operato delle fasi precedenti.
Un immobile selezionato correttamente (con un conto economico realistico e la giusta strategia di acquisto e valorizzazione) viene proposto a un prezzo concorrenziale: la vendita solitamente avviene in tempi brevi perchè la convenienza e la qualità di quanto proposto sono evidenti anche ai non addetti ai lavori.
Per gli NPL la situazione è più complessa in quanto esistono diverse exit strategy e di volta in volta viene selezionata quella ritenuta ottimale.
6) Fase del riparto
Ed eccoci finalmente alla spartizione dell'utile lordo: questo, una volta tassato in capo alla società, può essere distribuito ai soci (interni) così come ai soci (esterni) in partecipazione per la singola operazione.
Questa modalità di investimento congiunto è molto vantaggiosa sia per la società di investimento sia per l'investitore occasionale, il quale sarà tanto più incentivato quanto più sarà rapido il ritorno economico.
Per gli NPL il ritorno economico può avvenire anche in tempi di due o tre anni, ma questa situazione è ricompensata da ricavi ampiamente superiori in quanto si ottengono sconti importanti a fronte della difficile monetizzazione del credito da parte delle banche e finanziarie (quando non anche società di cartolarizzazione o altri player): non sempre sono esperti nella gestione a livello immobiliare e sono alle prese da un lato con esigenze di bilancio annuale e dall'altro con numerose situazioni di questo tipo che comportano spese immediate e ricavi tardivi.
Per oggi è tutto!
Seguite questo blog perché prossimamente andremo ad affrontare più in dettaglio le varie tipologie di operazione immobiliare e ci sarà da divertirsi!
Parola di Gato!
