Categorie catastali immobili

Le categorie catastali non sono altro che degli strumenti di classificazione dei fabbricati, utilizzati in Italia da parte del catasto. La loro funzione è quindi di classificare i beni immobili a seconda della loro destinazione d’uso.

Le categorie catastali, che si suddividono in sei gruppi omogenei per destinazione d'uso (A, B, C, D, E, F), vengono assegnate alle unità immobiliari al fine di poter attribuire la rendita catastale.

La rendita catastale è il valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate, con finalità fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito. Si può calcolare moltiplicando la consistenza dell'immobile individuata in base alla città in oggetto, alla zona censuaria, alla categoria catastale e alla classe catastale (tariffa d’estimo unitaria) per i vani dell'immobile e per un fattore di moltiplicazione specifico per categoria catastale. 

Se hai i dati necessari prova tu stesso a calcolarla qui: https://www.tariffecatastali.it/Default.aspx

La rendita catastale già assegnata si può ottenere anche facendo richiesta della visura catastale.

Conoscere la rendita catastale della casa è utile ad entrambe le parti (proprietario ed acquirente), in quanto, con questo documento, si possono calcolare in anticipo le spese da sostenere per un immobile.

Dalla rendita catastale possiamo arrivare a calcolare il valore catastale con la seguente formula:

valore catastale = rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente catastale relativo all’immobile

• La rendita catastale è un valore fiscale che viene attribuito ai beni immobili in grado di produrre o generare un reddito autonomo;

• I coefficienti catastali da moltiplicare alla rendita catastale sono nove e sono stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale.

Di seguito una tabella riassuntiva dove troverete i moltiplicatori utilizzabili senza la necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5%  in quanto già compresa nel valore:

Classificazione catastale degli immobili semplificata

Prima di fare un elenco completo delle categorie con descrizione, presentiamo una prima classificazione catastale per gruppi, così da semplificare l’argomento e rendere più agevole la lettura del capitolo successivo:

• Immobili a destinazione ordinaria: Gruppi A, B, C

• Immobili a destinazione speciale: Gruppo D

• Immobili a destinazione particolare: Gruppo E

• Entità urbane: Gruppo F

Entrando maggiormente nello specifico, ecco una breve descrizione degli immobili di ciascun gruppo:

• Gruppo A: funzioni residenziali e uffici

• Gruppo B: funzioni pubbliche

• Gruppo C: funzioni commerciali e pertinenze (attività commerciali o artigianali che appartengono a privati)

• Gruppo D: funzioni industriali e commerciali speciali (stabilimenti industriali, alberghi, cinema, teatri)

• Gruppo E: funzioni di interesse collettivo (aeroporti, porti, stazioni autobus, stazioni ferroviarie, edicole, chiese)

• Gruppo F: beni comuni non censibili (lastrici solari, fabbricati non abitabili o agibili)

Dunque, fin da ora, possiamo trarre importanti conclusioni. Ad esempio, ogni categoria catastale che inizia con la lettera C è associata a un’attività commerciale (o artigianale) di un privato.

Invece, le classi che cominciano con la lettera B sono ascrivibili alle unità immobiliari destinate ad alloggi collettivi, tra cui uffici pubblici, ospedali e scuole.

E ancora, le categorie riportanti la lettera F configurano un immobile non ancora costruito o definito, oppure un edificio che a causa di un avanzato stato di degrado non dispone dell’abitabilità.

Quali sono le categorie catastali? Elenco completo

A seguire l’elenco completo delle classi catastali degli immobili con descrizione. Per rendere la lettura più agevole, abbiamo suddiviso questo capitolo attraverso i sei gruppi individuati in precedenza.

Gruppo A

• A/1: abitazioni di tipo signorile. Gli immobili che appartengono alla categoria catastale A/1 si distinguono rispetto alle abitazioni residenziali per la loro ubicazione in zone di pregio, oltre a un elevato grado di rifiniture

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/2: abitazioni di tipo civile. Sono gli immobili di tipo residenziale, dove abita la stragrande maggioranza della popolazione

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/3: abitazioni di tipo economico. Unità abitative costruite con materiali e rifiniture a basso costo. Esse presentano una rendita catastale minore, oltre a un prezzo d’acquisto inferiore rispetto alle abitazioni che rientrano nella classe A/2

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/4: abitazioni di tipo popolare. Livello ancora più basso rispetto agli immobili di tipo economico, sia a livello di rifiniture che di caratteristiche costruttive. Oggi non vengono più realizzate

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare. Il catasto riporta la definizione di “realtà edilizie al di fuori degli standard minimi indispensabili”. Attraverso la nota del Ministero delle Finanze del 4 maggio 1994 (C1/1022/94), le classi A/5 e A/6 sono state annullate

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/6: abitazioni di tipo rurale. Immobili a servizio di attività agricole (soppressa dal decreto del Ministero delle Finanze insieme alla classe A/5)

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/7: abitazioni in villini. Fabbricati corrispondenti alle abitazioni di tipo civile ma con l’aggiunta di aree esterne ad uso esclusivo

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/8: abitazioni in ville. Immobili con rifiniture e caratteristiche costruttive superiori all’ordinario, una superficie delle aree principali molto ampia e presenza di parco e/o giardino

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici. Tali edifici si caratterizzano per una ripartizione dei volumi e degli spazi interni diversa da tutti gli altri immobili classificati nel catasto

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• A/10: studi e uffici privati. Unità abitative destinate ad attività professionali. Tra queste rientrano le agenzie assicurative, i laboratori per analisi e quelli utilizzati dagli odontotecnici

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• A/11: alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi. L’esempio classico di immobili classificati con la categoria A/11 è rappresentato dalla baita ad alta quota, ma si annoverano anche i trulli e gli stessi rifugi di montagna

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

Gruppo B

• B/1: collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme. Nella categoria catastale B/1 rientrano tutte quelle strutture senza fine di lucro adibite all’assistenza per anziani (ospizi), all’educazione dei minori (collegi, orfanotrofi), alla preparazione spirituale dei giovani seminaristi (seminari), all’ospitalità della comunità di un ordine mendicante (conventi), all’alloggio e all’attività delle forze armate (caserme)

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

• B/2: ospedali e case di cura senza fine di lucro. Sono strutture di ricovero e cura pubbliche, dunque senza fine di lucro

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

• B/3: riformatori e prigioni. La classe catastale B/3 include gli istituti penitenziari per adulti e minorenni

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

• B/4: uffici pubblici. Per uffici pubblici si intendono le sedi INPS, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e gli uffici territoriali della Camera di Commercio

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

• B/5: laboratori scientifici e scuole. Sono immobili realizzati per ospitare attività quali ricerca scientifica e istruzione.

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

• B/6: accademie, gallerie, musei, pinacoteche, biblioteche (a patto che non siano all’interno di palazzi di pregio e castelli appartenenti alla categoria A/9). Rientrano nella categoria catastale B/6 tutte le sedi culturali appena citate senza finalità di lucro

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

• B/7: oratori e cappelle non destinate all’esercizio pubblico del culto. Edifici costruiti per esercitare la religione (non in pubblico)

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

• B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate. Tutti i magazzini disposti a un livello inferiore rispetto al piano terra la cui funzione è quella di raccogliere le scorte

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

Gruppo C

• C/1: locali commerciali. Gli immobili identificati dalla categoria catastale C/1 si occupano della vendita di prodotti, come ad esempio botteghe e negozi

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 57,75

• C/2: locali di deposito e magazzini. Strutture impiegate come locali di sgombero, deposito di merci e sottotetti

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• C/3: laboratori per arti e mestieri. A differenza dei locali commerciali, gli edifici della classe catastale C/3 non sono destinati alla vendita dei prodotti, ma alla loro creazione o trasformazione da parte degli artigiani

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• C/4: locali e fabbricati per esercizi sportivi senza fine di lucro. Tutti gli impianti privati in cui ci si allena o in cui va in scena un evento sportivo

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• C/5: stabilimenti di acque curative e balneari senza fine di lucro. Così come la categoria C/4, si tratta di strutture private

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• C/6: autorimesse, rimesse, scuderie e stalle senza fine di lucro. Strutture quali garage, posti macchina o box auto, ma anche scuderie e stalle

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

• C/7: tettoie aperte o chiuse. Qualsiasi struttura associata a gazebo o tettoia

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

Gruppo D

• D/1: Opifici. Gli opifici sono le fabbriche, i capannoni, dove la materia prima viene lavorata e trasformata in prodotto

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/2: alberghi con fine di lucro. Alberghi, hotel e le altre strutture ricettive dove i turisti soggiornano a pagamento

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/3: sale per spettacoli e concerti, cinematografi e teatri con fine di lucro. Gli impianti in cui uno o più artisti si esibiscono davanti a un pubblico pagante

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/4: ospedali e case di cura con fine di lucro. Strutture di ricovero e cura private, dove la prestazione medica viene offerta dietro pagamento

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/5: istituti di assicurazione, cambio o credito con fine di lucro. La categoria catastale D/5 identifica banche e assicurazioni private

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/6: locali e fabbricati per esercizi sportivi con fine di lucro. Stadi, palazzetti dello sport, piscine e tutti gli impianti sportivi dove il pubblico ha accesso pagando un biglietto

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/7: fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Strutture realizzate appositamente per adempiere a un’attività specifica, come ad esempio le stazioni di rifornimento

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/8: fabbricati costituiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Nella classe D/8 rientrano i centri commerciali

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/9: edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati a pedaggio. Edifici, costruzioni che non dispongono di un loro suolo

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

• D/10: fabbricati rurali. In questa categoria rientrano la totalità dei vecchi fabbricati fuori dall’area urbana

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84

Gruppo E

• E/1: stazioni per servizi aerei, marittimi, terrestri e di trasporto. Alla classe catastale E/1 appartengono aeroporti, porti e stazioni ferroviarie

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/2: ponti comunali e provinciali a pedaggio. Tutti i ponti pubblici per il cui passaggio è richiesto a ogni automobilista il pagamento di una tariffa fissa

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/3: fabbricati e costruzioni per esigenze pubbliche speciali. Rientrano nella categoria strutture come chioschi ed edicole che vendono giornali

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/4: recinti chiusi per esigenze pubbliche speciali. Sono inclusi i recinti che delimitano un’area dove si svolge, ad esempio, il mercato

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. Tali fabbricati sono esenti in maniera permanente dal pagamento dell’IMU, come tutte le altre strutture presenti nel Gruppo E

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/6: torri, semafori e fari per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale. Anche per le strutture della categoria catastale E/6 vale lo stesso discorso, esenzione permanente dal pagamento dell’IMU

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. Nella classe catastale E/7 figurano gli edifici religiosi come cattedrali e chiese, al cui interno si celebrano le messe e le altre funzioni religiose

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/8: costruzioni e fabbricati nei cimiteri, esclusi i sepolcri, i colombari e le tombe di famiglia. Strutture per cui vale l’esenzione dall’imposta municipale unica

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

• E/9: edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

Gruppo F

• F/1: aree urbane. Rientrano nella categoria catastale F/1 tutte le aree situate al piano terra di fabbricati accatastati all’urbano

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Stima del valore attribuita dal proprietario

• F/2: unità collabenti. Strutture inutilizzabili, per cui non è concessa l’agibilità

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Stima del valore attribuita dal proprietario

• F/3: unità in corso di costruzione. Immobili che non sono stati terminati.

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Stima del valore attribuita dal proprietario

• F/4: unità in corso di definizione. Rispetto agli edifici della classe catastale F/3 la differenza è sottile ma importante. In questa categoria figurano gli immobili per cui non è stata stabilita né la destinazione d’uso né la consistenza

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Stima del valore attribuita dal proprietario

• F/5: lastrici solari. I lastrici solari sono, ad esempio, le terrazze o le aree libere collocate sopra immobili e rientrano tra le parti comuni di un condominio

Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Stima del valore attribuita dal proprietario

• F/6: fabbricato in attesa di dichiarazione. Un qualsiasi fabbricato per cui non è ancora stata presentata la domanda di accatastamento

Circolare 1/2009 Agenzia del Territorio

• F/7: infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. La categoria catastale F/7 identifica tutte quelle strutture realizzate dalle aziende di telecomunicazione per le reti pubbliche (vedi banda larga)

Circolare n.18/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate