Elementi chiave delle aste immobiliari giudiziarie
- Luca Mura
- 11 set 2023
- Tempo di lettura: 4 min
Aggiornamento: 18 ago 2024
Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili. E' inutile andare oltre senza chiarire alcuni termini che ritroverete esaminando ogni singola asta, nel momento in cui andrete a cercarle e selezionarle.
La Perizia
Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito (CTU consulente tecnico d'ufficio) nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.
La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia:
- l’identificazione catastale;
- la planimetria;
- le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
- vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità.
Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato).
La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Inoltre, se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online, insieme all’avviso d’asta.
La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita.
L’ordinanza di vendita
Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:
- se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista;
- il prezzo base;
- i termini e le modalità del deposito della cauzione;
- la data ultima per la presentazione delle offerte;
- l’udienza per la gara tra gli offerenti;
- il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).
Il custode giudiziario Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione.
Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso, nonchè la liberazione dell'immobile a seguito di aggiudicazione dell'immobile in asta, saldo del prezzo ed emissione del decreto di trasferimento.
Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.
L’avviso di vendita (o avviso d’asta)
L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso contiene:
- l’indicazione del bene posto in vendita;
- la data, l’ora e il luogo dell’asta;
- il prezzo base;
- la misura del rilancio minimo;
- il termine di presentazione delle off erte;
- le modalità di vendita;
- il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.
La pubblicità
È dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante:
- l’affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo;
- la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
- una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.
Il più famoso sito internet dedicato è il portale delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta, ed effettuare la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri. Altri siti spesso utilizzati sono:
L’asta
L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.
Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con incanto.
Nell’asta senza incanto l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore al prezzo base indicato nell’avviso d’asta. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.
L’asta con incanto è una particolare modalità di attuazione della vendita nell’espropriazione forzata, consistente in una pubblica gara tra offerenti. Si dispone dopo una vendita senza incanto andata deserta.
Adesso avete sicuramente dei punti di riferimento sulla terminologia delle aste giudiziarie, e potremo avviarci nella prossima uscita sul procedimento nel concreto. Ti lascio con una curiosità riguardo l'etimologia dei termini, che arricchirà il tuo bagaglio e potrà servirti a fissare nella tua memoria ciò che hai imparato.
Perché si utilizza il termine "vendita all'asta"? Ogni volta che si effettuava una pubblica vendita in cui entrasse l'interesse dello stato, si trattasse di bottino di guerra o di prigionieri, o di beni di cittadini proscritti e così via, prima di procedere alle operazioni di vendita si piantava un'asta sul suolo (vendere, venire sub hasta), volendosi forse con ciò sancire l'autorità dello stato nella vendita e nell'acquisto.
Perché si dice "vendita all’incanto"? Per capirlo dobbiamo partire dall’etimologia del termine. “Incanto” viene dal latino “in quantum” e vuol dire “fino a quanto offrire?” Dunque è facile comprendere come mai questa parola venga utilizzata nelle aste, dove si aggiudica l’immobile chi offre o rilancia di più dei concorrenti.
A presto amigos!
Fonte: Guida acquisto all'asta di Notariato.it
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