Guida al sopralluogo dell'immobile in asta

Cari amici, è un piacere accompagnarvi nel vostro viaggio di esplorazione immobiliare! Oggi mettiamo insieme i nostri stivali per un sopralluogo che va oltre la superficie, dove l'obiettivo principale è valutare l'immobile e la zona circostante con occhi attenti e saggi.

1. Esplora l'Immagine Complessiva

Prima di tutto, apri bene gli occhi e prendi una boccata d'aria fresca della zona circostante. Osserva l'ambiente, la sua vitalità e le sue potenzialità. Chiediti: questa zona è adatta al tuo stile di vita e alle tue esigenze? Offre sufficienti servizi e comodità? Esistono dei buoni motivi per guardare altrove?

2. Sonda le Profondità dell'Immobile

Ora, entriamo nell'immobile stesso. Esplora ogni angolo e ogni crepa. Valuta la corrispondenza della planimetria con lo stato di fatto. Cerca indizi di abusi, danni strutturali o necessità di ristrutturazione.

L'obiettivo non è solo capire il suo aspetto attuale, ma immaginare il suo potenziale futuro.

3. Considera la Validità sul Mercato

Un immobile può essere un gioiello nascosto o una sfida imprevista. Chiediti: questo immobile ha una validità sul mercato? Potrebbe attrarre potenziali acquirenti o inquilini? La sua posizione, le sue caratteristiche e il suo potenziale impatto sui futuri acquirenti o inquilini sono fondamentali.

4. Calcola il Budget e le Potenziali Ristrutturazioni

Valuta attentamente il tuo budget e come potrebbe essere influenzato da eventuali lavori di ristrutturazione. Non solo considera il costo delle opere, ma anche il loro impatto sul valore complessivo dell'immobile. Cerca di immaginare quanto potrebbero incidere sulla sua attrattività sul mercato.

5. Pianifica la Rivendita con Occhi Attenti

Infine, pensa alla rivendita non come un'opportunità futura, ma come una considerazione attuale. Come le potenziali ristrutturazioni e abusi potrebbero influenzare la tua capacità di rivendere l'immobile in futuro? Cerca di fare una valutazione realistica dell'investimento nel lungo termine.

In conclusione, caro amico, il nostro sopralluogo va oltre la semplice osservazione. È un viaggio di scoperta, valutazione e progettazione del futuro. Prendi nota di ogni dettaglio, immagina le possibilità e ricorda che il tuo consulente di aste è qui per guidarti in ogni passo del cammino. Che il tuo prossimo investimento sia un successo straordinario!

Pignoramento, concetti base

Il pignoramento è un atto che implica l’espropriazione forzata dei beni di un debitore, che non intende saldare il proprio debito. Si tratta di una forma di esecuzione forzata che si attua a seguito di una sentenza. Ma cosa succede concretamente? E se il soggetto è nullatenente?

Le questioni inerenti al recupero crediti negli ultimi anni sono diventate sempre più importanti, data la forte crisi economica che ha colpito il nostro Paese. Nei momenti di difficoltà è indispensabile potere usufruire di una certa liquidità per fare fronte alle spese ordinarie o straordinarie. Non riuscire a fare rientrare determinate somme di denaro risulta essere, quindi, un grosso problema. Ad ogni modo prima di procedere per vie legali è consigliabile tentare degli approcci più pacifici, cercando di aprire un dialogo con il soggetto inadempiente. Solo se non si ottengono risposte è utile procedere in tribunale. La sentenza di un giudice può stabilire la cosiddetta esecuzione forzata, obbligando il debitore a fare o non fare qualcosa. Nel caso del pignoramento il soggetto non può vendere, danneggiare o rendere indisponibili i beni in oggetto.

Cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è un atto con il quale si procede con l’espropriazione forzata dei beni di un debitore, a seguito della richiesta fatta del creditore presso il tribunale. L’art. 491 del codice di procedura civile, afferma infatti che:

"Salva l'ipotesi prevista nell'articolo 502, l'espropriazione forzata si inizia col pignoramento"

In pratica avviene che il proprietario dei beni, ovvero il soggetto inadempiente, non può disfarsi dei beni pignorati, dato che essi devono essere messi all’asta, quindi venduti per ricavarne il denaro sufficiente a coprire il debito. In alcuni casi essi vengono anche espropriati in modo diretto, trasferendo la proprietà al creditore.

Tale procedura avviene ogni volta che un individuo non rispetta gli obblighi presi nei confronti di un altro, quindi non consegna la somma di denaro pattuita. Dopo vari solleciti e intimazioni è possibile procedere in modo forzato.

Ciò può verificarsi in seguito a:

• una sentenza del giudice

• un decreto ingiuntivo

• in presenza di titoli come cambiali, assegni, o contratti di mutuo non pagati

Il pignoramento quindi ha lo scopo di sottrarre determinati beni al debitore, per poterli vendere attraverso un’asta giudiziaria, per consentire al creditore di recuperare la cifra di cui ha diritto.

Se dai beni vengono ricavati guadagni superiori, la parte eccedente viene restituita al soggetto inadempiente. Se invece sono inferiori, sarà necessario procedere con ulteriori pignoramenti.

In alcuni casi, comunque viene fatta la cosiddetta assegnazione diretta del bene pignorato, nel senso che, invece di indire un’asta, la proprietà dello stesso viene trasferita al creditore.

Come viene effettuato il pignoramento

Come abbiamo già accennato nel paragrafo precedente si tratta di una azione richiesta dal creditore a un ufficiale giudiziario, per potere recuperare un credito.

In sostanza, dato che il debitore non ha provveduto ad effettuare il pagamento a seguito di svariati solleciti, inizialmente bonari e in seguito giudiziari, si procede con l’espropriazione dei beni pignorati. Ad ogni modo la proprietà rimane in capo al soggetto inadempiente finchè essi non vengono venduti all’asta, se la non vengono trasferiti direttamente al creditore.

A tal proposito il pignoramento dei crediti rappresenta una eccezione, dato che non è necessario effettuare alcuna vendita, ma è sufficiente versare la cifra al soggetto che ne ha il diritto.

Si tratta di un procedimento che avviene quando la parte soccombente di un processo civile non rispetta la sentenza, perciò è necessario agire diversamente.

Prima di procedere, al soggetto viene notificato un atto di precetto, ovvero una specie di ultimatum con il quale si comunica l’esecuzione forzata se entro un periodo di tempo, non inferiore a 10 giorni non avviene il pagamento. In altre parole viene inviato un ultimo avvertimento.

Tipologie di pignoramento

Fino ad ora abbiamo sottolineato che a seguito di una sentenza, di un decreto ingiuntivo o di titoli scaduti come assegni o cambiali, è possibile pignorare i beni dell’inadempiente, dietro richiesta del creditore.

Esistono, però, tre diverse forme di pignoramento a seconda del bene in oggetto:

• mobiliare: tutto ciò che è presente nell’abitazione o nel luogo di lavoro dell’interessato, quindi mobili, elettrodomestici, tv, computer, etc. Può essere anche un’auto o una moto. Si in seguito all’atto di precetto, senza la necessità di notificare altri documenti. In pratica succede che l’ufficiale giudiziario si reca presso la residenza o il domicilio del soggetto per mettere sotto custodia i beni che dovranno essere venduti all’asta.

• immobiliare: generalmente in questi casi l’immobile viene ipotecato, e inizia una procedura complessa che prevede un ribassi del valore anche del 25%.

• presso terzi: vengono pignorati i crediti che il soggetto inadempiente vanta nei confronti di terzi, ad esempio lo stipendio, la pensione, canoni di locazione, ecc. Dopo l’atto di precetto deve essere notificato anche l’atto di pignoramento.

Le conseguenze

Le procedure per il recupero crediti oggi sono molto frequenti, tanto che la richiesta di avvocati civilisti competenti in questo campo è sempre maggiore. Un legale può essere d’aiuto anche un fase iniziale “stragiudiziaria”, quando si tenta la via pacifica inviando delle lettere di diffida all’inadempiente. Risulta ovvio, infatti, che una comunicazione inviata da uno studio legale ha un peso diverso rispetto a una lettera di un privato.

Ad ogni modo se tutto ciò non ha gli esiti sperati è necessario procedere con modalità giudiziali. Ciò significa che un giudice può emettere un decreto ingiuntivo o si può instaurare una causa civile.

L’esecuzione forzata, quindi anche il pignoramento vengono effettuati quando il debitore non rispetta quanto stabilito dalla sentenza.

Gli effetti principali sono:

• interruzione della prescrizione, che decorre a partire dalla notifica dell’atto di precetto, ovvero dell’ultimo avvertimento prima di procedere

• vincolo giuridico sui beni pignorati, quindi il debitore non può sottrarli alla loro funzione, cioè il soddisfacimento del credito.

Detto ciò risultano essere inefficaci le seguenti azioni:

• atti di vendita di beni mobili o immobili non sono considerati validi, se i beni in oggetti sono pignorati

• cessione di crediti effettuate successivamente al pignoramento.

Se il soggetto inadempiente, però, risulta essere totalmente nullatenente, il creditore non ha alcuna possibilità di agire e quindi di recuperare la cifra che gli spetta.

Dato che si considerano pignorati sia i beni presenti che quelli futuri, l’unica possibilità è quella di attendere che il soggetto faccia rientrare qualcosa nel suo patrimonio.

Va ricordato, inoltre, che il denaro potrà essere eventualmente chiesto agli eredi.

Fonte: Avvocato360 - "pignoramento, cosa significa e quando viene effettuato"

https://avvocato360.it/news/pignoramento-cosa-significa-e-quando-viene-effettuato

Strategie Alternative per Evitare le Aste Immobiliari

Abbiamo esaminato in precedenza il funzionamento dei pignoramenti immobiliari e delle aste giudiziarie. Tuttavia, dovremmo ora porci una domanda cruciale che ha implicazioni significative sia per il debitore che per l'investitore:

E' POSSIBILE EVITARE CHE LA PROPRIETA' PIGNORATA FINISCA VENDUTA ALL'ASTA?

Ebbene la risposta è sì, e qui di seguito esploreremo alcune soluzioni alternative alle aste.

1) Accordi Transattivi: La Via della Negoziazione La prima strategia è quella dell'accordo transattivo. Qui, il debitore cerca di raggiungere un accordo economico con i creditori per soddisfare le loro pretese. Questa soluzione richiede comunicazione e negoziazione attiva con i creditori. E' spesso il primo tentativo, e può andare a buon fine nel caso in cui il debitore abbia sufficiente disponibilità economica e sia assistito da professionisti capaci.

2) Conversione del Pignoramento: Cambiare la Carta in Tavola Una seconda possibilità è prevista dall'ordinamento giuridico, nell'articolo 495 del Codice Civile, che disciplina la "conversione del pignoramento". Questa opzione consente al debitore di sostituire beni o crediti pignorati con una somma di denaro, soddisfacendo i creditori.

Tuttavia è richiesto, in sede di istanza, il deposito di una somma non inferiore a 1/6 dell'importo del credito del pignoramento e dei crediti di altri intervenuti.

Inoltre il debitore si impegna a versare le somme in numero massimo di quarantotto rate.

Se il debitore omette o ritarda di oltre trenta giorni il versamento anche di una sola rata, le somme versate formano parte dei beni pignorati e, su richiesta dei creditori, può essere disposta la vendita.

Il giudice con l’ordinanza dispone che le cose pignorate siano liberate dal pignoramento al versamento dell’intera somma.

3) Sovraindebitamento: La Via Della Riduzione del Debito Una terza soluzione è rappresentata dalla legge 3/2012, che introduce strumenti per ridurre il debito e trovare soluzioni per estinguere gli obblighi economici. Questo impedisce che azioni esecutive come i pignoramenti immobiliari si verifichino o continuino.

Nello specifico si parla della cosiddetta Legge Salva Suicidi, che consiste in un insieme di tre procedure di gestione dei casi di sovraindebitamento, molto diverse tra loro; a queste, con l’avvento del codice della crisi, si è aggiunta una quarta possibilità del tutto nuova, sotto forma di semplice domanda. Tutte sono finalizzate all’esdebitazione del debitore che ha contratto troppi debiti rispetto alle proprie possibilità attuali.

I principali presupposti per l’accesso alle procedure di sovraindebitamento prevedono che il debitore sia in stato di sovraindebitamento, che sia un soggetto non fallibile, che non abbia posto in essere atti di frode verso i creditori (ovvero non abbia volutamente sottratto beni o denaro, occultandolo ai creditori).

In prima battuta si potrà ottenere la sospensione delle azioni esecutive. In seguito sarà possibile conseguire la relativa inefficacia delle stesse, in caso di omologa da parte del tribunale relativamente alle soluzioni previste dalla predetta legge.

4) Saldo e Stralcio Immobiliare: La via del Terzo Investitore, la soluzione vantaggiosa per tutti Il saldo e stralcio immobiliare, di cui abbiamo parlato in precedenza, è un'altra opzione. Presuppone la mancanza di possibilità economica per il debitore. Quest’ultimo, nell’impossibilità di reperire direttamente un accordo transattivo, è costretto a vendere l’immobile per soddisfare il credito.

Nello specifico avviene quanto segue: il creditore riceverà un’offerta economica inferiore ma certa e in tempi stretti; il debitore, pur perdendo l’unità immobiliare, avrà una riduzione del debito e conseguirà l’estinzione di ogni obbligo di pagamento; l’investitore, infine, riuscirà ad acquistare una unità immobiliare a prezzi favorevoli soprattutto evitando i rialzi di un’asta.

Questa opzione richiede un equilibrio tra gli interessi di creditore, debitore e terzo investitore, e l'unica strategia vincente è quella di perseguire il soddisfacimento (anche se parziale) di tutti gli attori coinvolti (tattica WIN-WIN-WIN).

5) Instant Buyer: La Via dell'Innovazione Infine, esiste una strategia innovativa chiamata "Instant Buyer." Questo sistema consente di vendere rapidamente una casa grazie alle nuove tecnologie. Gli Instant Buyer sono grandi gruppi immobiliari interessati ad acquistare immobili in quantità, ristrutturarli e rivenderli. Questo processo è molto più rapido rispetto alla compravendita tradizionale, poiché elimina la necessità di promozione, visite e trattative con diversi acquirenti. Inoltre, gran parte del processo avviene online, consentendo una valutazione rapida e offerte d'acquisto in tempi celeri.

In sintesi, ci sono molte opzioni alternative per evitare le aste immobiliari, permettendo di gestire i debiti senza svalutare l'immobile a garanzia.

Il debitore ha una seconda opportunità, e l'investitore riesce a concludere affari interessanti grazie alla conoscenza del mercato immobiliare e dei meccanismi che sottendono i pignoramenti e la gestione del credito garantito da immobili.

Sicuro di aver fornito interessanti spunti per oggi Vi saluto!

Restate sintonizzati per ulteriori approfondimenti sul mondo degli investimenti immobiliari!