Strategie Alternative per Evitare le Aste Immobiliari

Abbiamo esaminato in precedenza il funzionamento dei pignoramenti immobiliari e delle aste giudiziarie. Tuttavia, dovremmo ora porci una domanda cruciale che ha implicazioni significative sia per il debitore che per l'investitore:

E' POSSIBILE EVITARE CHE LA PROPRIETA' PIGNORATA FINISCA VENDUTA ALL'ASTA?

Ebbene la risposta è sì, e qui di seguito esploreremo alcune soluzioni alternative alle aste.

1) Accordi Transattivi: La Via della Negoziazione La prima strategia è quella dell'accordo transattivo. Qui, il debitore cerca di raggiungere un accordo economico con i creditori per soddisfare le loro pretese. Questa soluzione richiede comunicazione e negoziazione attiva con i creditori. E' spesso il primo tentativo, e può andare a buon fine nel caso in cui il debitore abbia sufficiente disponibilità economica e sia assistito da professionisti capaci.

2) Conversione del Pignoramento: Cambiare la Carta in Tavola Una seconda possibilità è prevista dall'ordinamento giuridico, nell'articolo 495 del Codice Civile, che disciplina la "conversione del pignoramento". Questa opzione consente al debitore di sostituire beni o crediti pignorati con una somma di denaro, soddisfacendo i creditori.

Tuttavia è richiesto, in sede di istanza, il deposito di una somma non inferiore a 1/6 dell'importo del credito del pignoramento e dei crediti di altri intervenuti.

Inoltre il debitore si impegna a versare le somme in numero massimo di quarantotto rate.

Se il debitore omette o ritarda di oltre trenta giorni il versamento anche di una sola rata, le somme versate formano parte dei beni pignorati e, su richiesta dei creditori, può essere disposta la vendita.

Il giudice con l’ordinanza dispone che le cose pignorate siano liberate dal pignoramento al versamento dell’intera somma.

3) Sovraindebitamento: La Via Della Riduzione del Debito Una terza soluzione è rappresentata dalla legge 3/2012, che introduce strumenti per ridurre il debito e trovare soluzioni per estinguere gli obblighi economici. Questo impedisce che azioni esecutive come i pignoramenti immobiliari si verifichino o continuino.

Nello specifico si parla della cosiddetta Legge Salva Suicidi, che consiste in un insieme di tre procedure di gestione dei casi di sovraindebitamento, molto diverse tra loro; a queste, con l’avvento del codice della crisi, si è aggiunta una quarta possibilità del tutto nuova, sotto forma di semplice domanda. Tutte sono finalizzate all’esdebitazione del debitore che ha contratto troppi debiti rispetto alle proprie possibilità attuali.

I principali presupposti per l’accesso alle procedure di sovraindebitamento prevedono che il debitore sia in stato di sovraindebitamento, che sia un soggetto non fallibile, che non abbia posto in essere atti di frode verso i creditori (ovvero non abbia volutamente sottratto beni o denaro, occultandolo ai creditori).

In prima battuta si potrà ottenere la sospensione delle azioni esecutive. In seguito sarà possibile conseguire la relativa inefficacia delle stesse, in caso di omologa da parte del tribunale relativamente alle soluzioni previste dalla predetta legge.

4) Saldo e Stralcio Immobiliare: La via del Terzo Investitore, la soluzione vantaggiosa per tutti Il saldo e stralcio immobiliare, di cui abbiamo parlato in precedenza, è un'altra opzione. Presuppone la mancanza di possibilità economica per il debitore. Quest’ultimo, nell’impossibilità di reperire direttamente un accordo transattivo, è costretto a vendere l’immobile per soddisfare il credito.

Nello specifico avviene quanto segue: il creditore riceverà un’offerta economica inferiore ma certa e in tempi stretti; il debitore, pur perdendo l’unità immobiliare, avrà una riduzione del debito e conseguirà l’estinzione di ogni obbligo di pagamento; l’investitore, infine, riuscirà ad acquistare una unità immobiliare a prezzi favorevoli soprattutto evitando i rialzi di un’asta.

Questa opzione richiede un equilibrio tra gli interessi di creditore, debitore e terzo investitore, e l'unica strategia vincente è quella di perseguire il soddisfacimento (anche se parziale) di tutti gli attori coinvolti (tattica WIN-WIN-WIN).

5) Instant Buyer: La Via dell'Innovazione Infine, esiste una strategia innovativa chiamata "Instant Buyer." Questo sistema consente di vendere rapidamente una casa grazie alle nuove tecnologie. Gli Instant Buyer sono grandi gruppi immobiliari interessati ad acquistare immobili in quantità, ristrutturarli e rivenderli. Questo processo è molto più rapido rispetto alla compravendita tradizionale, poiché elimina la necessità di promozione, visite e trattative con diversi acquirenti. Inoltre, gran parte del processo avviene online, consentendo una valutazione rapida e offerte d'acquisto in tempi celeri.

In sintesi, ci sono molte opzioni alternative per evitare le aste immobiliari, permettendo di gestire i debiti senza svalutare l'immobile a garanzia.

Il debitore ha una seconda opportunità, e l'investitore riesce a concludere affari interessanti grazie alla conoscenza del mercato immobiliare e dei meccanismi che sottendono i pignoramenti e la gestione del credito garantito da immobili.

Sicuro di aver fornito interessanti spunti per oggi Vi saluto!

Restate sintonizzati per ulteriori approfondimenti sul mondo degli investimenti immobiliari!