- 17 dic 2023
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Nel mondo degli investimenti immobiliari, il saldo e stralcio rappresenta probabilmente la modalità di acquisizione di immobili a sconto più apprezzata. Tanti si dedicano preferenzialmente ad essa, conseguendo ottimi risultati e con interessanti risvolti sul lato etico, potendosi anche vantare di aver aiutato persone in difficoltà . Questo breve intervento si propone di esplorare questa tecnica in modo fornendo i concetti fondamentali per comprendere di cosa si tratta.
Cosa è il Saldo e Stralcio
Il saldo e stralcio è una tecnica di investimento immobiliare che consente l'acquisto di proprietà a un prezzo inferiore al loro valore di mercato, aiutando i proprietari a liberarsi di debiti e ipoteche. Questo processo coinvolge diverse parti: il debitore (il proprietario dell'immobile), i creditori (tipicamente la banca o altre entità creditrici), e un potenziale acquirente interessato all'immobile.
Per capire bene di cosa si tratta analizziamo la storia del povero Mario.
La storia di Mario
Immaginiamo la situazione di Mario, un proprietario di casa che si trova in difficoltà finanziarie. Mario ha contratto un mutuo per l'acquisto della sua abitazione, ma a seguito di una perdita di lavoro, si ritrova incapace di onorare le rate. Di fronte a questa situazione, la banca avvia una procedura di pignoramento per recuperare il credito.
In questa condizione critica, Mario decide di esplorare l'opzione del saldo e stralcio per risolvere il suo problema. Con l'aiuto di un consulente specializzato, inizia a trattare con la banca, proponendo di pagare una somma inferiore a quella originariamente dovuta per il mutuo. Ad esempio, se il debito residuo di Mario è di 100.000 euro, potrebbe proporre alla banca di saldarlo con 70.000 euro, offrendo così alla banca una soluzione più rapida e sicura rispetto alla lunga e incerta procedura d'asta.
Nel frattempo, Mario, attraverso il suo consulente, inizia a cercare un acquirente per la sua casa. Questo acquirente sarà cruciale nel processo, poiché è lui che fornirà i fondi necessari per il saldo del debito con la banca. Dopo aver trovato un acquirente interessato, il consulente di Mario presenta l'offerta alla banca. La banca valuta questa opzione considerando i vantaggi di un recupero rapido del credito e, eventualmente, accetta l'accordo.
Una volta raggiunto l'accordo, il passo successivo è la formalizzazione legale dell'operazione. Questa fase avviene in tribunale, dove il giudice verifica la correttezza dell'accordo e l'esistenza dei fondi per il pagamento. Se tutto è in ordine, il giudice procede con l'estinzione della procedura esecutiva e il rogito notarile viene firmato.
La rinuncia agli atti è il suggello di questo processo: è un documento, firmato dal Giudice, con il quale il Tribunale predispone la cancellazione definitiva dell’asta dell’immobile e dichiara che i creditori rinunciano agli atti e nulla più avranno ad esigere dal debitore.
Con la rinunzia agli atti Mario evita tutte le conseguenze dell’asta giudiziaria:
La casa viene tolta dall’asta
Il suo debito con la banca viene azzerato
I debiti verso gli eventuali creditori insinuati vengono azzerati
Può riavere le carte di credito e accedere a mutui e prestiti (solitamente dopo circa 24 mesi).
Per Mario, i vantaggi di questa procedura sono evidenti: riesce a liberarsi del debito residuo, pagando una somma inferiore a quella dovuta e evitando l'impatto negativo di un'asta sull'immobile.
Per l'acquirente, c'è il beneficio di acquistare l'immobile a un prezzo potenzialmente inferiore a quello di mercato.
E per la banca, la vendita immediata rappresenta un recupero certo di una parte del credito, evitando i tempi e le incertezze legati alla vendita all'asta​​​​​​.
Questa storia di Mario illustra come il saldo e stralcio possa essere un'opzione efficace in situazioni di difficoltà finanziaria, offrendo una soluzione praticabile sia per il debitore che per il creditore.
Investitore immobiliare e stralcio
La storia di Mario è una bella favola della buonanotte, poichè generalmente Mario si rivolge inizialmente a un avvocato generalista, che può riuscire a mediare una rateizzazione del debito, spesso non si riesce a mediare un accordo efficace con il creditore. Allora Mario prova a interpellare un consulente del debito, che potrebbe, tra le altre opzioni, riuscire ad applicare la legge 3; ma anche in questo caso parliamo di una minoranza dei casi, per via dei criteri stringenti e perchè spesso si tratta di casi ormai in fase troppo avanzata.
E quindi il debitore rimane vittima della situazione. Finchè non interviene un acquirente dotato di spirito imprenditoriale, che riaccende le speranze portando in dote oltre alla disponibilità economica, le capacità necessarie per trattare con il creditore e strappare un accordo che fa vincere tutti.
Questo è il vero copione di tantissime storie di saldo e stralcio, cari amici.
Vi chiederete: ma come fa l'investitore a trovare queste situazioni?
Vi sono 3 strade:
stralcio classico:
stralcio insider:
stralcio inverso:
Aspetti finanziari
La gestione finanziaria dell'acquisto è un elemento fondamentale che non va trascurato. Immaginiamo di essere nella situazione di dover finanziare l'acquisto di un immobile in questa modalità .
Prima di tutto, valutiamo le nostre risorse finanziarie personali. L'uso dei fondi propri è la via più diretta, ma non sempre è un'opzione praticabile per tutti, soprattutto se l'importo necessario è significativo. Valuteremo le nostre capacità di investimento personali e avremo l'accortezza di non compromettere la nostra stabilità finanziaria.
Nel caso in cui i fondi propri non siano sufficienti, ci si può rivolgere a prestiti bancari. E' fondamentale avere un piano finanziario solido e una chiara comprensione delle condizioni del prestito, inclusi i tassi di interesse e i termini di rimborso. Inoltre, le banche richiederanno probabilmente garanzie e una dimostrazione della nostra capacità di rimborso.
Una terza opzione è quella di costruire l'operazione coinvolgendo finanziatori terzi. Se sapremo raccontare bene la nostra idea e certificare la sua fattibilità e la convenienza, probabilmente riusciremo a pilotare anche soldi non nostri per vincere insieme ai nostri finanziatori/soci dell'operazione.
Dopo l'acquisto, spesso ci si trova di fronte alla necessità di effettuare lavori di ristrutturazione per aumentare il valore dell'immobile. Questo passo è cruciale sia per la rivendita sia per la locazione. È importante valutare quali interventi siano necessari per migliorare l'immobile e renderlo più attraente sul mercato, tenendo conto del budget disponibile.
Infine, dopo la ristrutturazione, l'immobile può essere messo sul mercato per la vendita o la locazione. Questa fase richiede una strategia di marketing ben pensata e una conoscenza approfondita del mercato immobiliare. Ad aiutarci spesso interviene in questa fase l'agente immobiliare, che idealmente finalizza con rapidità e al prezzo concordato l'immobile da noi valorizzato.
Trasversalmente a ciò è essenziale anche avere una comprensione approfondita delle normative fiscali e legali relative all'acquisto, alla ristrutturazione, e alla rivendita o locazione dell'immobile. Conoscere le leggi e i regolamenti applicabili ci aiuterà a evitare potenziali problemi legali e a ottimizzare la gestione fiscale dell'investimento.
Conclusioni
In sintesi, il saldo e stralcio immobiliare offre una soluzione efficace e vantaggiosa in situazioni di difficoltà finanziaria, consentendo di risolvere il debito in modo più rapido e meno oneroso per il debitore, e fornendo al contempo vantaggi sia per i creditori che per gli acquirenti.
L'investitore specializzato nel saldo e stralcio sa bene che il successo dell'investimento immobiliare non si basa solo sull'acquisto a un prezzo vantaggioso, ma richiede una gestione attenta e olistica che include finanziamenti, ristrutturazioni, conoscenza normativa e strategie di marketing.
Con questo vi saluto, cari apprendisti investitori!
Alla prossima uscita!
El Gato blogger immobiliare
