Come partecipare a un asta immobiliare giudiziaria

Bene: facciamo conto di voler partecipare a un'asta immobiliare. Cosa ci aspetta? Quali saranno gli step da seguire? Scopriamolo insieme.

Selezione degli annunci e reperimento informazioni

Prima di tutto, devi scoprire quali aste immobiliari sono in programma nella tua area o nella zona in cui desideri acquistare una proprietà. Puoi fare ciò cercando online, visitando siti web di aste immobiliari, consultando annunci locali o contattando agenzie immobiliari specializzate in aste.

Decidi quali sono i tuoi criteri di ricerca fondamentali, come il tipo di proprietà (appartamento, casa, terreno), la posizione geografica, il tuo budget massimo, le dimensioni e altre caratteristiche desiderate. Questi criteri ti aiuteranno a filtrare gli annunci.

I documenti visionabili (online o presso il tribunale/professionista delegato) per verificare l’interesse alla partecipazione a una gara d’asta sono:

- l’avviso di vendita, che contiene gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo valore, nonché ogni altra indicazione già contenuta nella perizia e che si ritiene utile pubblicare;

- la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita. L’immobile oggetto di vendita può essere visionato previo accordo con il custode giudiziario nominato dal giudice delle esecuzioni.

Una volta individuati gli annunci interessanti, e consultata la documentazione, puoi pianificare una visita sul posto per esaminare le proprietà di persona. Può esserti utile farti accompagnare da un tuo tecnico di fiducia. Questo ti darà una migliore idea delle condizioni reali delle proprietà e ti permetterà di valutarle in modo più accurato.

La presentazione della domanda

- Offerta in busta chiusa. Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.

- Offerta con incanto. Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento.

La partecipazione alla gara

- Gara in busta chiusa. Ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta aumentata di 1/5 si procede all’aggiudicazione. Si procede all’aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta pari al prezzo base, salvo il dissenso del creditore procedente presente in aula. In caso di più offerenti, si terrà una gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta; l’ammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato nell’avviso d’asta. Presentata l’offerta, la stessa non può essere ritirata; in caso di gara, se l’offerente non si presenta l’aggiudicazione sarà a favore dell’offerta più alta.

- Gara con incanto. Ogni partecipante all’incanto dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, e proporre offerte in aumento rispetto al prezzo base con rilancio obbligatorio il cui ammontare è specificato nell’avviso d’asta. Se l’offerente non partecipa all’incanto personalmente o a mezzo di un procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo (non si presenta o ritira l’offerta in asta prima che si apra la gara con il rilancio minimo obbligatorio), la cauzione verrà restituita solo nella misura dei 9/10 dell’intero; la restante parte (1/10) è trattenuta come somma sanzionatoria, quale deterrente contro eventuali “azioni di disturbo”.

Aggiudicazione provvisoria e definitiva

- Vendita in busta chiusa. Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo.

- Vendita con incanto. Nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria, soggetta all’aumento di 1/5 (in proposito si rimanda al prossimo paragrafo), da effettuarsi nei dieci giorni successivi all’asta. Decorso tale termine l’aggiudicazione diviene definitiva.

Vendita in aumento di 1/5 del prezzo di aggiudicazione

Entro 10 giorni dalla chiusura della vendita con incanto può essere presentata un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione del precedente incanto. Il giudice delle esecuzioni o il professionista delegato, verificata la regolarità dell’off erta in aumento di 1/5, indice una nuova gara sull’ultimo prezzo; la gara si terrà esclusivamente fra l’aggiudicatario provvisorio, l’offerente in aumento di 1/5 e i partecipanti alla precedente vendita che, informati dell’avvenuto deposito dell’offerta in aumento, abbiano manifestato l’intenzione di partecipare alla nuova gara con il deposito del doppio della cauzione. Versamento del prezzo anche con mutuo L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita. I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari; in questo caso, nei termini di versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato. La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

ll decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento è un atto del giudice delle esecuzioni che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Contiene inoltre l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto; costituisce titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio. Riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obblighi assunti volontariamente dall’aggiudicatario.

Ottimo, ora avete finalmente idea di come si svolga un'asta immobiliare giudiziaria.

Ma sapete come quale strategia di rilanci utilizzare e quali spese tenere in conto quando imposterete il vostro piano economico dell'operazione?

Vedremo di chiarire questi aspetti nel prossimo post!

Un abbraccio

El Gato