Saldo e Stralcio

Nel mondo degli investimenti immobiliari, il saldo e stralcio rappresenta probabilmente la modalità di acquisizione di immobili a sconto più apprezzata. Tanti si dedicano preferenzialmente ad essa, conseguendo ottimi risultati e con interessanti risvolti sul lato etico, potendosi anche vantare di aver aiutato persone in difficoltà. Questo breve intervento si propone di esplorare questa tecnica in modo fornendo i concetti fondamentali per comprendere di cosa si tratta.

saldo e stralcio del debito

Cosa è il Saldo e Stralcio

Il saldo e stralcio è una tecnica di investimento immobiliare che consente l'acquisto di proprietà a un prezzo inferiore al loro valore di mercato, aiutando i proprietari a liberarsi di debiti e ipoteche. Questo processo coinvolge diverse parti: il debitore (il proprietario dell'immobile), i creditori (tipicamente la banca o altre entità creditrici), e un potenziale acquirente interessato all'immobile.

Per capire bene di cosa si tratta analizziamo la storia del povero Mario.

La storia di Mario

Immaginiamo la situazione di Mario, un proprietario di casa che si trova in difficoltà finanziarie. Mario ha contratto un mutuo per l'acquisto della sua abitazione, ma a seguito di una perdita di lavoro, si ritrova incapace di onorare le rate. Di fronte a questa situazione, la banca avvia una procedura di pignoramento per recuperare il credito.

In questa condizione critica, Mario decide di esplorare l'opzione del saldo e stralcio per risolvere il suo problema. Con l'aiuto di un consulente specializzato, inizia a trattare con la banca, proponendo di pagare una somma inferiore a quella originariamente dovuta per il mutuo. Ad esempio, se il debito residuo di Mario è di 100.000 euro, potrebbe proporre alla banca di saldarlo con 70.000 euro, offrendo così alla banca una soluzione più rapida e sicura rispetto alla lunga e incerta procedura d'asta.

Nel frattempo, Mario, attraverso il suo consulente, inizia a cercare un acquirente per la sua casa. Questo acquirente sarà cruciale nel processo, poiché è lui che fornirà i fondi necessari per il saldo del debito con la banca. Dopo aver trovato un acquirente interessato, il consulente di Mario presenta l'offerta alla banca. La banca valuta questa opzione considerando i vantaggi di un recupero rapido del credito e, eventualmente, accetta l'accordo.

Una volta raggiunto l'accordo, il passo successivo è la formalizzazione legale dell'operazione. Questa fase avviene in tribunale, dove il giudice verifica la correttezza dell'accordo e l'esistenza dei fondi per il pagamento. Se tutto è in ordine, il giudice procede con l'estinzione della procedura esecutiva e il rogito notarile viene firmato.

La rinuncia agli atti è il suggello di questo processo: è un documento, firmato dal Giudice, con il quale il Tribunale predispone la cancellazione definitiva dell’asta dell’immobile e dichiara che i creditori rinunciano agli atti e nulla più avranno ad esigere dal debitore.

Con la rinunzia agli atti Mario evita tutte le conseguenze dell’asta giudiziaria:

1. La casa viene tolta dall’asta

2. Il suo debito con la banca viene azzerato

3. I debiti verso gli eventuali creditori insinuati vengono azzerati

4. Può riavere le carte di credito e accedere a mutui e prestiti (solitamente dopo circa 24 mesi).

Per Mario, i vantaggi di questa procedura sono evidenti: riesce a liberarsi del debito residuo, pagando una somma inferiore a quella dovuta e evitando l'impatto negativo di un'asta sull'immobile.

Per l'acquirente, c'è il beneficio di acquistare l'immobile a un prezzo potenzialmente inferiore a quello di mercato.

E per la banca, la vendita immediata rappresenta un recupero certo di una parte del credito, evitando i tempi e le incertezze legati alla vendita all'asta​​​​​​.

Questa storia di Mario illustra come il saldo e stralcio possa essere un'opzione efficace in situazioni di difficoltà finanziaria, offrendo una soluzione praticabile sia per il debitore che per il creditore.

Investitore immobiliare e stralcio

La storia di Mario è una bella favola della buonanotte, poichè generalmente Mario si rivolge inizialmente a un avvocato generalista, che può riuscire a mediare una rateizzazione del debito, spesso non si riesce a mediare un accordo efficace con il creditore. Allora Mario prova a interpellare un consulente del debito, che potrebbe, tra le altre opzioni, riuscire ad applicare la legge 3; ma anche in questo caso parliamo di una minoranza dei casi, per via dei criteri stringenti e perchè spesso si tratta di casi ormai in fase troppo avanzata.

E quindi il debitore rimane vittima della situazione. Finchè non interviene un acquirente dotato di spirito imprenditoriale, che riaccende le speranze portando in dote oltre alla disponibilità economica, le capacità necessarie per trattare con il creditore e strappare un accordo che fa vincere tutti.

Questo è il vero copione di tantissime storie di saldo e stralcio, cari amici.

Vi chiederete: ma come fa l'investitore a trovare queste situazioni?

Vi sono 3 strade:

• stralcio classico:

• stralcio insider:

• stralcio inverso:

Aspetti finanziari

La gestione finanziaria dell'acquisto è un elemento fondamentale che non va trascurato. Immaginiamo di essere nella situazione di dover finanziare l'acquisto di un immobile in questa modalità.

Prima di tutto, valutiamo le nostre risorse finanziarie personali. L'uso dei fondi propri è la via più diretta, ma non sempre è un'opzione praticabile per tutti, soprattutto se l'importo necessario è significativo. Valuteremo le nostre capacità di investimento personali e avremo l'accortezza di non compromettere la nostra stabilità finanziaria.

Nel caso in cui i fondi propri non siano sufficienti, ci si può rivolgere a prestiti bancari. E' fondamentale avere un piano finanziario solido e una chiara comprensione delle condizioni del prestito, inclusi i tassi di interesse e i termini di rimborso. Inoltre, le banche richiederanno probabilmente garanzie e una dimostrazione della nostra capacità di rimborso.

Una terza opzione è quella di costruire l'operazione coinvolgendo finanziatori terzi. Se sapremo raccontare bene la nostra idea e certificare la sua fattibilità e la convenienza, probabilmente riusciremo a pilotare anche soldi non nostri per vincere insieme ai nostri finanziatori/soci dell'operazione.

Dopo l'acquisto, spesso ci si trova di fronte alla necessità di effettuare lavori di ristrutturazione per aumentare il valore dell'immobile. Questo passo è cruciale sia per la rivendita sia per la locazione. È importante valutare quali interventi siano necessari per migliorare l'immobile e renderlo più attraente sul mercato, tenendo conto del budget disponibile.

Infine, dopo la ristrutturazione, l'immobile può essere messo sul mercato per la vendita o la locazione. Questa fase richiede una strategia di marketing ben pensata e una conoscenza approfondita del mercato immobiliare. Ad aiutarci spesso interviene in questa fase l'agente immobiliare, che idealmente finalizza con rapidità e al prezzo concordato l'immobile da noi valorizzato.

Trasversalmente a ciò è essenziale anche avere una comprensione approfondita delle normative fiscali e legali relative all'acquisto, alla ristrutturazione, e alla rivendita o locazione dell'immobile. Conoscere le leggi e i regolamenti applicabili ci aiuterà a evitare potenziali problemi legali e a ottimizzare la gestione fiscale dell'investimento.

Conclusioni

In sintesi, il saldo e stralcio immobiliare offre una soluzione efficace e vantaggiosa in situazioni di difficoltà finanziaria, consentendo di risolvere il debito in modo più rapido e meno oneroso per il debitore, e fornendo al contempo vantaggi sia per i creditori che per gli acquirenti.

L'investitore specializzato nel saldo e stralcio sa bene che il successo dell'investimento immobiliare non si basa solo sull'acquisto a un prezzo vantaggioso, ma richiede una gestione attenta e olistica che include finanziamenti, ristrutturazioni, conoscenza normativa e strategie di marketing.

Con questo vi saluto, cari apprendisti investitori!

Alla prossima uscita!

El Gato blogger immobiliare

LA TUA SQUADRA PER INVESTIMENTI: L'AGENTE IMMOBILIARE

la tua squadra: agente immobiliare

Carissimi lettori, oggi mi immergerò in un'analisi approfondita riguardante l'elemento cruciale nella tua squadra di investimenti immobiliari: l'agente immobiliare.

In qualità de Il Gatto con gli Stivali, ora impegnato come immobiliarista, condivido con voi le sfumature e le riflessioni maturate durante il mio percorso. Questo post mira a esaminare in dettaglio il ruolo degli agenti immobiliari nella tua strategia di investimento.

CHI E' L'AGENTE IMMOBILIARE?

Semplice. E’ un libero professionista iscritto a un albo. Il suo ruolo è quello di mediatore delle transazioni immobiliari del mercato libero. Per l’investitore tuttavia, egli non è solo un tramite tra acquirente e venditore, ma si configura come un vero e proprio partner strategico.

Lo stereotipo tipico lo vede come un intermediario scomodo (perché richiede una provvigione importante) e di cui si potrebbe anche fare a meno, spesso infastidisce l’approccio del suonare i campanelli per ottenere gli incarichi (questo è il retaggio di un approccio di marketing antiquato e che sta gradualmente cambiando). Ma un occhio attento vede che si tratta spesso di professionisti preparati e che dedicano molte ore di lavoro per ogni affare concluso; hanno una profonda conoscenza del settore e operano per ridurre drasticamente le difficoltà di incontro tra domanda e offerta, limando gli spigoli e guidando le transazioni verso la strada corretta.

Quante volte si vedono in vendita case con prezzi fuori mercato, richieste improponibili figlie di aspettative senza fondamento? O potenziali acquirenti non ben consapevoli della reale offerta di immobili locali? Solo per citare alcuni aspetti, ma il fatto che la maggior parte degli immobili sia in vendita con agenzia testimonia il buon lavoro svolto fin’ora da questi professionisti. E tu, investitore, che hai consapevolezza del loro valore, devi affrettarti a creare le giuste alleanze.

In fase di rivendita del tuo immobile hai piena libertà nella scelta dell’agente a cui dare mandato. La scelta dell'agente giusto è un passo cruciale; deve condividere la tua visione, capire i tuoi obiettivi e contribuire attivamente alla definizione di una strategia vincente. Talvolta l’agente immobiliare stesso è il segnalatore dell’operazione, e quindi guida l’investitore verso l’acquisto, avendo già un piano per la rivendita in termini di valorizzazione, profitto potenziale e rapidità di rivendita.

In fase di acquisto invece spesso non potrai scegliere l’agente immobiliare, perché magari ve ne è già uno che tratta in esclusiva l’immobile di tuo interesse. Sarà importante entrare nella sua prospettiva per trovare un punto di incontro e sfruttare al meglio il lavoro che farà per te (che tu sia parte acquirente o venditrice): l’agente è a disposizione di entrambe le parti, ma sta a voi saper far tesoro della sua opera di mediazione!

QUALI CARATTERISTICHE DEVE AVERE L'AGENTE IDEALE?

- La competenza del tuo agente non deve limitarsi alla conoscenza generica del settore immobiliare. Dovrebbe essere un esperto del mercato locale, avere un'intima comprensione delle dinamiche del quartiere e una capacità unica di anticipare e interpretare le tendenze del mercato.

- Il tuo agente dovrebbe essere non solo a conoscenza delle leggi e delle regolamentazioni locali ma anche in grado di interpretarle e consigliarti in merito. Questo riduce il rischio di complicazioni legali che potrebbero minare i tuoi investimenti.

- Un buon agente è anche un negoziatore abile. La sua capacità di negoziare in modo aggressivo non solo protegge i tuoi interessi ma massimizza anche il valore dei tuoi investimenti. Scegliere un agente con queste competenze può fare la differenza tra un buon affare e un affare eccezionale.

- Un agente immobiliare di successo ha un talento speciale per riconoscere opportunità nascoste. La sua capacità di individuare proprietà sottovalutate, zone in crescita o progetti futuri può fare la differenza nel tuo portafoglio immobiliare. Non hai soltanto un alleato in acquisto o in fase di rivendita, ma hai anche un segnalatore attivo e motivato a passarti occasioni di guadagno certificate.

- La forza di un agente non si misura solo dalla sua conoscenza, ma anche dalla solidità della sua rete di relazioni. Un agente con un vasto network può aprire porte a opportunità uniche, offrendoti non solo transazioni agevoli ma anche l'accesso a informazioni privilegiate e a collaborazioni proficue.

- Investire richiede flessibilità. Un agente immobiliare flessibile e disponibile è in grado di adattarsi alle tue esigenze, garantendo una collaborazione armoniosa. La tempestività nelle risposte e l'adattamento agli orari del cliente sono elementi essenziali per un rapporto di successo.

COME RELAZIONARSI CON UN AGENTE IMMOBILIARE

- Costruisci la fiducia: come ogni rapporto interpersonale, anche lavorativo, è importante conoscersi e sapere dove si vuole andare, in modo realistico e concreto. E’ necessario condividere gli obiettivi, mostrare dedizione e rispettare gli accordi. A nessuno piace fare affari con persone poco serie e prive di concretezza (dovete mettervi nei loro panni e guardarvi con i loro occhi). Inoltre, se pensate di non rispettare gli accordi, sappiate che è molto difficile avere la meglio con dei venditori professionisti.

- Condividi gli obiettivi: vale la pena ripeterlo. E’ necessario condividere gli obiettivi, mostrare dedizione e rispettare gli accordi. Una strategia vincente coinvolge la collaborazione e il reciproco beneficio. La vittoria di tutti gli attori in gioco è ciò che rende l'investimento immobiliare non solo redditizio, ma anche sostenibile nel tempo.

- La trasparenza nella comunicazione è fondamentale. Un agente dovrebbe essere in grado di comunicare chiaramente e in modo trasparente, fornendo informazioni accurate e aggiornamenti costanti sullo stato delle trattative. Una comunicazione aperta e onesta costruisce fiducia, fondamentale in qualsiasi collaborazione di successo.

- Oltre a ciò, la discussione aperta sui costi è essenziale. La trasparenza nella remunerazione evita malintesi e costruisce fiducia. Conoscere chiaramente i costi associati al tuo agente ti permette di pianificare il tuo budget in modo efficace e di evitare sorprese spiacevoli.

CONCLUSIONI

In conclusione, gli agenti immobiliari sono il cuore della tua squadra di investimenti. La loro competenza, rete di contatti e abilità negoziali sono i pilastri su cui si basa il successo immobiliare. Scegli saggiamente il tuo agente, coltiva la relazione e preparati a raggiungere nuovi orizzonti nel tuo percorso immobiliare.

Continuate a seguirmi per ulteriori saggi sulla tua squadra e buon investimento!

Saluti

El Gato

Pignoramento, concetti base

Il pignoramento è un atto che implica l’espropriazione forzata dei beni di un debitore, che non intende saldare il proprio debito. Si tratta di una forma di esecuzione forzata che si attua a seguito di una sentenza. Ma cosa succede concretamente? E se il soggetto è nullatenente?

Le questioni inerenti al recupero crediti negli ultimi anni sono diventate sempre più importanti, data la forte crisi economica che ha colpito il nostro Paese. Nei momenti di difficoltà è indispensabile potere usufruire di una certa liquidità per fare fronte alle spese ordinarie o straordinarie. Non riuscire a fare rientrare determinate somme di denaro risulta essere, quindi, un grosso problema. Ad ogni modo prima di procedere per vie legali è consigliabile tentare degli approcci più pacifici, cercando di aprire un dialogo con il soggetto inadempiente. Solo se non si ottengono risposte è utile procedere in tribunale. La sentenza di un giudice può stabilire la cosiddetta esecuzione forzata, obbligando il debitore a fare o non fare qualcosa. Nel caso del pignoramento il soggetto non può vendere, danneggiare o rendere indisponibili i beni in oggetto.

Cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è un atto con il quale si procede con l’espropriazione forzata dei beni di un debitore, a seguito della richiesta fatta del creditore presso il tribunale. L’art. 491 del codice di procedura civile, afferma infatti che:

"Salva l'ipotesi prevista nell'articolo 502, l'espropriazione forzata si inizia col pignoramento"

In pratica avviene che il proprietario dei beni, ovvero il soggetto inadempiente, non può disfarsi dei beni pignorati, dato che essi devono essere messi all’asta, quindi venduti per ricavarne il denaro sufficiente a coprire il debito. In alcuni casi essi vengono anche espropriati in modo diretto, trasferendo la proprietà al creditore.

Tale procedura avviene ogni volta che un individuo non rispetta gli obblighi presi nei confronti di un altro, quindi non consegna la somma di denaro pattuita. Dopo vari solleciti e intimazioni è possibile procedere in modo forzato.

Ciò può verificarsi in seguito a:

• una sentenza del giudice

• un decreto ingiuntivo

• in presenza di titoli come cambiali, assegni, o contratti di mutuo non pagati

Il pignoramento quindi ha lo scopo di sottrarre determinati beni al debitore, per poterli vendere attraverso un’asta giudiziaria, per consentire al creditore di recuperare la cifra di cui ha diritto.

Se dai beni vengono ricavati guadagni superiori, la parte eccedente viene restituita al soggetto inadempiente. Se invece sono inferiori, sarà necessario procedere con ulteriori pignoramenti.

In alcuni casi, comunque viene fatta la cosiddetta assegnazione diretta del bene pignorato, nel senso che, invece di indire un’asta, la proprietà dello stesso viene trasferita al creditore.

Come viene effettuato il pignoramento

Come abbiamo già accennato nel paragrafo precedente si tratta di una azione richiesta dal creditore a un ufficiale giudiziario, per potere recuperare un credito.

In sostanza, dato che il debitore non ha provveduto ad effettuare il pagamento a seguito di svariati solleciti, inizialmente bonari e in seguito giudiziari, si procede con l’espropriazione dei beni pignorati. Ad ogni modo la proprietà rimane in capo al soggetto inadempiente finchè essi non vengono venduti all’asta, se la non vengono trasferiti direttamente al creditore.

A tal proposito il pignoramento dei crediti rappresenta una eccezione, dato che non è necessario effettuare alcuna vendita, ma è sufficiente versare la cifra al soggetto che ne ha il diritto.

Si tratta di un procedimento che avviene quando la parte soccombente di un processo civile non rispetta la sentenza, perciò è necessario agire diversamente.

Prima di procedere, al soggetto viene notificato un atto di precetto, ovvero una specie di ultimatum con il quale si comunica l’esecuzione forzata se entro un periodo di tempo, non inferiore a 10 giorni non avviene il pagamento. In altre parole viene inviato un ultimo avvertimento.

Tipologie di pignoramento

Fino ad ora abbiamo sottolineato che a seguito di una sentenza, di un decreto ingiuntivo o di titoli scaduti come assegni o cambiali, è possibile pignorare i beni dell’inadempiente, dietro richiesta del creditore.

Esistono, però, tre diverse forme di pignoramento a seconda del bene in oggetto:

• mobiliare: tutto ciò che è presente nell’abitazione o nel luogo di lavoro dell’interessato, quindi mobili, elettrodomestici, tv, computer, etc. Può essere anche un’auto o una moto. Si in seguito all’atto di precetto, senza la necessità di notificare altri documenti. In pratica succede che l’ufficiale giudiziario si reca presso la residenza o il domicilio del soggetto per mettere sotto custodia i beni che dovranno essere venduti all’asta.

• immobiliare: generalmente in questi casi l’immobile viene ipotecato, e inizia una procedura complessa che prevede un ribassi del valore anche del 25%.

• presso terzi: vengono pignorati i crediti che il soggetto inadempiente vanta nei confronti di terzi, ad esempio lo stipendio, la pensione, canoni di locazione, ecc. Dopo l’atto di precetto deve essere notificato anche l’atto di pignoramento.

Le conseguenze

Le procedure per il recupero crediti oggi sono molto frequenti, tanto che la richiesta di avvocati civilisti competenti in questo campo è sempre maggiore. Un legale può essere d’aiuto anche un fase iniziale “stragiudiziaria”, quando si tenta la via pacifica inviando delle lettere di diffida all’inadempiente. Risulta ovvio, infatti, che una comunicazione inviata da uno studio legale ha un peso diverso rispetto a una lettera di un privato.

Ad ogni modo se tutto ciò non ha gli esiti sperati è necessario procedere con modalità giudiziali. Ciò significa che un giudice può emettere un decreto ingiuntivo o si può instaurare una causa civile.

L’esecuzione forzata, quindi anche il pignoramento vengono effettuati quando il debitore non rispetta quanto stabilito dalla sentenza.

Gli effetti principali sono:

• interruzione della prescrizione, che decorre a partire dalla notifica dell’atto di precetto, ovvero dell’ultimo avvertimento prima di procedere

• vincolo giuridico sui beni pignorati, quindi il debitore non può sottrarli alla loro funzione, cioè il soddisfacimento del credito.

Detto ciò risultano essere inefficaci le seguenti azioni:

• atti di vendita di beni mobili o immobili non sono considerati validi, se i beni in oggetti sono pignorati

• cessione di crediti effettuate successivamente al pignoramento.

Se il soggetto inadempiente, però, risulta essere totalmente nullatenente, il creditore non ha alcuna possibilità di agire e quindi di recuperare la cifra che gli spetta.

Dato che si considerano pignorati sia i beni presenti che quelli futuri, l’unica possibilità è quella di attendere che il soggetto faccia rientrare qualcosa nel suo patrimonio.

Va ricordato, inoltre, che il denaro potrà essere eventualmente chiesto agli eredi.

Fonte: Avvocato360 - "pignoramento, cosa significa e quando viene effettuato"

https://avvocato360.it/news/pignoramento-cosa-significa-e-quando-viene-effettuato