Introduzione alle aste immobiliari giudiziarie

Benvenuti al mio blog dedicato al mondo immobiliare, dove il nostro avatar, Il Gatto con gli Stivali, condivide la sua esperienza nell'ambito delle aste immobiliari. Oggi, esploreremo in dettaglio questo affascinante mondo, partendo dalle basi.

Cos'è un'asta immobiliare? Un'asta immobiliare è un processo di vendita di proprietà in cui gli acquirenti fanno offerte competitive, e l'immobile viene assegnato all'offerente con l'offerta più alta. Questo processo può essere gestito dal tribunale, istituti bancari o venditori privati.

Tipologie di aste Esistono diverse tipologie di aste, tra cui:

• Asta Giudiziaria: Organizzata dal tribunale per la vendita di proprietà sequestrate.

• Asta Volontaria: Organizzata da privati o agenzie immobiliari per vendere proprietà.

Inoltre si distingue in:

• Asta in Presenza: Si svolge in un luogo fisico, con tutti i partecipanti all'asta presenti in un unico luogo.

• Asta Telematica: Si svolge online, rendendo più accessibile il processo.

In questo capitolo ci focalizzeremo sulle aste immobiliari giudiziarie.

L’ASTA IMMOBILIARE GIUDIZIARIA, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Chi ricorre alle aste giudiziarie e perché?

Ricorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che – attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati – desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Chi partecipa e perché ?

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta. Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.

Perchè conviene comprare all'asta?

Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Panacea di tutti i mali? NO

Non tutti i gravami possono essere eliminati. Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifi ca dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente.

Bene, per oggi è tutto signori!

Abbiamo introdotto i concetti base per una nuova tecnica di acquisizione di immobili a sconto, ma mancano ancora molti dettagli e trucchi degli investitori esperti!

Seguitemi su questo blog per ulteriori ragguagli su questa e altre tipologie di affari immobiliari!

Saluti da El Gato!

Fonte: Guida acquisto all'asta di Notariato.it

Fare affari con i cambi di destinazione d'uso

Ciao a tutti, avventurieri immobiliari! Oggi voglio parlarvi di una tecnica molto interessante nel campo degli investimenti immobiliari: i cambi di destinazione d'uso. Questa strategia può offrire grandi opportunità di guadagno, ma richiede anche una buona dose di conoscenza e pianificazione. Quindi, mettetevi comodi e preparatevi a scoprire tutto ciò che c'è da sapere su come portare a termine un'operazione di questo tipo.

Cos'è un cambio di destinazione d'uso? Iniziamo con il concetto di "destinazione d'uso". Ogni edificio o immobile ha una destinazione specifica, come ad esempio residenziale, commerciale, industriale o ricreativa. Il cambio di destinazione d'uso consiste nel trasformare un immobile da una destinazione a un'altra. Ad esempio, potreste convertire un vecchio edificio industriale in appartamenti residenziali o trasformare una casa in un bed and breakfast.

Punti fondamentali da considerare:

1. Ricerca di opportunità: Il primo passo è individuare gli immobili che potrebbero beneficiare di un cambio di destinazione d'uso. Questa ricerca richiede una buona conoscenza del mercato immobiliare locale e delle normative urbanistiche vigenti. Potreste cercare edifici abbandonati, fabbricati inutilizzati o proprietà che potrebbero beneficiare di un uso diverso da quello attuale.

2. Analisi di fattibilità: Una volta individuato un immobile potenziale, è fondamentale valutarne la fattibilità del cambio di destinazione d'uso. Dovrete considerare la normativa urbanistica, le restrizioni locali, i costi di ristrutturazione e le eventuali richieste di autorizzazioni da parte delle autorità competenti.

3. Pianificazione e progettazione: Se il cambio di destinazione d'uso sembra essere una possibilità concreta, è importante pianificare attentamente la trasformazione dell'immobile. Questo può implicare la collaborazione con architetti, ingegneri e altri professionisti per creare un progetto coerente e rispettoso delle normative vigenti.

4. Autorizzazioni e permessi: Prima di iniziare qualsiasi lavoro di ristrutturazione, assicuratevi di ottenere tutte le autorizzazioni e i permessi necessari dalle autorità competenti. Questo passaggio può richiedere tempo e pazienza, ma è essenziale per evitare problemi legali in futuro.

5. Gestione dei costi: Il cambio di destinazione d'uso può comportare costi significativi, tra cui ristrutturazioni, adattamenti strutturali e adeguamenti normativi. È importante fare una stima accurata dei costi e pianificare un budget adeguato per evitare sorprese finanziarie lungo il percorso.

6. Marketing e vendita: Una volta completata la trasformazione dell'immobile, arriva il momento di commercializzarlo e venderlo. Potreste rivolgervi a potenziali acquirenti o investitori interessati alla nuova destinazione d'uso. Una strategia di marketing efficace può aiutarvi a massimizzare il valore dell'immobile e a raggiungere il vostro obiettivo di vendita.

Come in ogni operazione immobiliare, ci sono delle criticità e sfide da affrontare. Tra queste le principali sono:

1. Normative e permessi: Le normative urbanistiche possono variare da luogo a luogo e possono essere complesse da comprendere. È fondamentale essere ben informati sulle regole locali e assicurarsi di ottenere tutti i permessi necessari per evitare problemi legali.

2. Costi imprevisti: Le ristrutturazioni e i cambi di destinazione d'uso possono comportare costi imprevisti. È importante tenere conto di ciò e pianificare un budget con una margine di sicurezza per evitare di trovarsi in difficoltà finanziarie durante il processo.

3. Tempo e risorse: Le operazioni di cambio di destinazione d'uso richiedono tempo e risorse considerevoli. Dovrete dedicare tempo alla ricerca, pianificazione, gestione dei permessi e dei lavori di ristrutturazione. Inoltre, potrebbe essere necessario coinvolgere professionisti esterni, come architetti e ingegneri, per garantire che tutto sia fatto correttamente.

Abbiamo visto insieme che i cambi di destinazione d'uso possono offrire una straordinaria opportunità per creare valore aggiunto negli investimenti immobiliari. Tuttavia, è fondamentale affrontare questa strategia con una pianificazione attenta e una conoscenza approfondita del mercato immobiliare e delle normative vigenti. Non dimenticate mai di valutare attentamente la fattibilità del cambio di destinazione d'uso!

Inoltre vi raccomando di considerare bene le criticità e le sfide di cui abbiamo parlato sopra, e di affrontarle con una squadra competente ed affidabile!

Spero che questo post vi abbia fornito una panoramica esaustiva sui cambi di destinazione d'uso. Ricordatevi sempre di fare le vostre ricerche, consultare professionisti qualificati e agire in modo diligente. Buona fortuna nelle vostre avventure immobiliari!

Saluti da El Gato

La cessione del preliminare

Benvenuti cari lettori, oggi voglio parlarvi di una tecnica molto apprezzata dagli investitori nel settore immobiliare: la cessione del preliminare. Questa strategia può offrire notevoli opportunità, ma è fondamentale comprendere sia i punti di forza che le insite criticità prima di intraprendere tale percorso. Quindi, preparatevi a immergervi nel mondo affascinante della cessione del preliminare.

Ma prima di entrare nei dettagli, permettetemi di spiegarvi brevemente cos'è un preliminare di compravendita immobiliare. Il preliminare rappresenta un accordo tra il venditore e l'acquirente, attraverso il quale le parti stabiliscono i termini e le condizioni di una futura transazione immobiliare. È importante sottolineare che il preliminare non costituisce ancora il contratto definitivo, ma rappresenta un impegno vincolante per entrambe le parti.

La cessione del preliminare consiste nel trasferire, da parte dell'acquirente originario (cessionario) a un terzo soggetto (cessionario successivo), i diritti e gli obblighi derivanti dal preliminare di compravendita. In pratica, il cessionario successivo subentra nel contratto e diventa il nuovo acquirente dell'immobile.

Quali sono i vantaggi di questa tecnica? Perché gli investitori la apprezzano così tanto? Ecco alcune motivazioni:

1. Rendimento rapido: La cessione del preliminare permette di ottenere un guadagno relativamente veloce, poiché l'investitore può trasferire i diritti d'acquisto ad un altro interessato prima ancora di completare l'acquisto definitivo dell'immobile.

2. Riduzione del rischio: La possibilità di cedere il preliminare consente all'investitore di non dover effettivamente acquistare l'immobile, riducendo così il rischio associato all'operazione. Nel caso in cui l'investitore non riesca a trovare un acquirente interessato, può decidere di non procedere con l'acquisto definitivo.

3. Minimi investimenti iniziali: La cessione del preliminare richiede spesso un investimento iniziale minore rispetto all'acquisto effettivo dell'immobile. Questo permette agli investitori di impegnare meno capitale iniziale e di diversificare le loro operazioni.

Tuttavia, come in ogni strategia, ci sono anche delle criticità da considerare:

1. Clausole restrittive: Alcuni preliminari di compravendita possono contenere clausole che limitano o vietano esplicitamente la cessione del contratto a terzi. È fondamentale leggere attentamente il preliminare e verificarne la possibilità di cessione prima di intraprendere questa strategia.

2. Negoziazione delle condizioni: La cessione del preliminare richiede una buona capacità di negoziazione, poiché è necessario convincere il cedente a consentire la cessione e trovare un cessionario successivo interessato. Inoltre, è importante stabilire le condizioni di cessione in modo chiaro e vantaggioso per tutte le parti coinvolte.

3. Tempistiche e imprevisti: Come in ogni operazione immobiliare, possono sorgere imprevisti che influenzano le tempistiche di cessione o l'acquisto definitivo dell'immobile. È essenziale essere preparati a gestire questi possibili ostacoli e a pianificare adeguatamente. La tempistica è particolarmente rilevante dato che il preliminare di compravendita immobiliare spesso impone un periodo di validità entro il quale occorre completare l'acquisto definitivo dell'immobile. Questo può rappresentare una sfida per gli investitori che intendono utilizzare la cessione del preliminare come strategia. Se l'investitore non riesce a cedere il preliminare entro la scadenza prevista, si trova di fronte a due opzioni: acquistare l'immobile personalmente o rinunciare all'acquisto e perdere la caparra versata.

In conclusione, la cessione del preliminare può essere una strategia molto interessante per gli investitori immobiliari, offrendo opportunità di guadagno rapido e una riduzione del rischio. Tuttavia, è necessario considerare attentamente le clausole contrattuali, essere efficaci nella negoziazione e tenere conto delle possibili incertezze e imprevisti.

Continuate a seguirmi per scoprire altre interessanti tecniche e consigli nel mondo degli investimenti immobiliari. Ricordate, la conoscenza è la chiave per raggiungere il successo finanziario!

Saluti da El Gato!