Crediti ipotecari e Sovraindebitamento

La conoscenza dei meccanismi della genesi e risoluzione del credito ipotecario è la chiave per comprendere il percorso che affronta un debitore e quali siano le sue possibili vie d'uscita. Là potremo intervenire, con un piano d'azione che porti un reciproco vantaggio per il debitore e per l'investitore.

Nello specifico, la via del sovraindebitamento potrebbe sembrare poco interessante per un investitore in quanto tendono a escludere la vendita dell'immobile pignorato.

Eppure ci sono almeno tre elementi importanti per un investitore:

1) avere maggiore comprensione del percorso intrapreso dal debitore (quali tentativi ha già messi in atto; e di conseguenza

2) dirimere se il debitore può effettuare senza rimpianti un saldo e stralcio perdendo l'immobile in cambio della risoluzione di ogni debito;

3) poter valutare l'acquisto del credito a forte sconto per poi intavolare una procedura di sovraindebitamento (es. piano del consumatore o concordato minore) in cui si effettua una operazione finanziaria (da considerare per salvare un amico in difficoltà o in caso di eccezionale convenienza dell'operazione).

Ciò detto, Vi riporto di seguito il link ad una trattazione completa dell'argomento da professionisti affermati.

https://pianodebiti.it/sovraindebitamento/

NPL e UTP

Crediti NPL: definizione e significato

Nell’ambito del sistema bancario nazionale ed internazionale si sente spesso parlare di crediti NPL, ovvero di crediti deteriorati, una problematica che affligge le banche ma che ha ripercussioni su tutta l’economia nazionale. In realtà sarebbe più corretto dire che l’elevato stock di NPL identifica una situazione economica avversa, che ha origine nel periodo di recessione iniziato nel 2008. La scarsa liquidità del mercato secondario e l’inefficienza dei processi giudiziari per ciò che concerne le tempistiche per il recupero dei crediti hanno ulteriormente peggiorato la situazione. Oggi il management di portafogli di esposizioni problematiche è una professione vera e propria, svolta da profili esperti in diritto bancario e in possesso di specializzazioni relative al mercato dei crediti deteriorati.

NPL – Crediti non performing: definizione e caratteristiche Prima di addentrarci nell’ambito dei Non Performing Loans, dei crediti deteriorati netti, delle deifinizioni e delle relative caratteristiche è necessario fare un piccolo passo indietro in quella che identifica la macrocategoria in cui si inseriscono gli NPL. La macro-categoria in questione viene indicata con un altro acronimo, NPE, che identifica i Non Performing Exposures. Si tratta delle esposizioni creditizie deteriorate, per le quali la Banca d’Italia, nel 2008, ha stabilito la seguente classificazione:

• Esposizioni scadute (PD – Past Due)

• Inadempienze probabili (UTP – Unlikely To Pay)

• Sofferenze (NPL – Non Performing Loans)

Analizziamole brevemente nel dettaglio.

Nella categoria Past Due (esposizioni scadute e/o sconfinanti) rientrano le esposizioni per cassa, diverse dalle sofferenze, e le inadempienze che alla data della segnalazione risultano scadute o sconfinanti da oltre 90 giorni.

Nella categoria Unlikely To Pay (inadempienze probabili) rientrano le esposizioni per le quali, secondo il giudizio della banca, è improbabile l’adempimento integrale delle obbligazioni creditizie da parte del debitore senza il ricorso a particolari azioni. Passiamo quindi all’argomento oggetto di approfondimento di questo post: gli npl, al significato e alle caratteristiche.

NPL cosa sono nello specifico? In parole semplici potremmo dire che si tratta di crediti, vantati dalle banche, che i debitori non sono più in grado di pagare. Nel linguaggio bancario vengono chiamati anche prestiti non performanti, ovvero crediti deteriorati o crediti inesigibili; includono mutui, finanziamenti e prestiti per i quali la riscossione è incerta, sia in termini di rispetto della scadenza e sia rispetto alla somma. Il non adempimento può riguardare il capitale oppure gli interessi; o anche entrambi. Si tratta quindi di esposizioni verso soggetti in stato di insolvenza (o condizioni equiparabili). I crediti deteriorati limitano la capacità delle banche di erogare nuovi prestiti, per cui comportano ripercussioni negative sulla redditività e la solidità dell’ente creditizio stesso. Tali ripercussioni si riversano anche su altri settori dell’economia del Paese, ostacolando lo sviluppo e l’occupazione.

Le origini dei Non Performing Credit e la situazione degli NPL in Italia Dopo aver parlato in generale dei crediti NPL, della definizione e di quelle che sono le peculiarità cerchiamo di capire l’origine delle ‘Sofferenze’. I crediti non performing vengono determinati dalla difficoltà economica di persone e imprese, le quali si ritrovano in condizioni finanziarie tali per le quali non sono più in grado di assolvere gli obblighi relativi ai prestiti ricevuti. Come accenato in precedenza, gli NPL rappresentano un problema per la banca, per la sua stessa solidità. Allo stesso tempo un elevato numero di crediti deteriorati può rappresentare una minaccia seria per l’economia dell’intero Paese. L’ente creditizio è sottoposto ad una serie di vincoli che fanno riferimento al bilancio, alla redditività e al capitale; vincoli che la banca rischia di non rispettare proprio a causa dei non performing loans. Cerchiamo di comprendere meglio il discorso attraverso qualche dato numerico. Per rendere un’idea della situazione, nel 2017 in Italia l’ammontare dei crediti deteriorati era pari a 297 miliardi, ovvero il 37% del totale europeo.

I dati forniti dalla Banca d’Italia erano basati sulla seguente ripartizione:

• 189 miliardi: sofferenze

• 102 miliardi: inadempienze probabili

• 6 miliardi: crediti scaduti

I numeri sopra riportati, per quanto possano identificare cifre enormi, mostrano un netto miglioramento, ovvero una diminuzione rispetto al picco del 2015 (circa 340 miliardi di euro). L’aumento progressivo dei crediti deteriorati è attribuita alla fase di recessione del secondo dopoguerra; una fase che a partire dalla fine del 2008 ha gravemente danneggiato l’economia italiana; una fase dalla quale il nostro Paese ancora non è riuscito ad uscirne completamente. Ad aggravare ulteriormente la situazione le pratiche npl, le lungaggini della giustizia e della burocrazia che determinano tempi altrettanto lunghi per il recupero dei crediti. Tra i fattori che hanno influito negativamente sul settore NPL anche il bid-ask spread, ovvero la differenza tra i prezzi di vendita dei crediti deteriorati, fissati dalle banche, e i prezzi ai quali gli operatori specializzati erano disposti ad acquistare quegli stessi crediti. C’è da dire che, alla luce di una situazione tutt’altro che semplice per gli npl delle banche, nel 2015 il governo ha attuato una serie di riforme finalizzate ad accorciare le tempistiche e a snellire le procedure relative ad alcune operazioni, quali adesempio le esecuzioni immobiliari e i fallimenti.

Utp: significato L’allarme sui crediti bancari è costantemente alto; secondo le stime l’impatto della recente pandemia Covid-19 incrementerà ulteriormente sia i crediti NPL che gli UTP, i quali determineranno pesanti ripercussioni sui bilanci delle banche. Nell’ambito di una situazione che, ormai già da qualche anno, può essere definita ‘critica’ emerge un dato significativo, ovvero l’aumento dei prestiti a rischio recupero. Non a caso, negli ultimi tempi l’attenzione delle banche si è spostata dagli npl agli utp, un fenomeno in crescita per il quale si rende necessario in questa sede un approfondimento. L’acronimo UTP sta per Unlikely To Pay (in italiano: improbabile che paghi), espressione che indica inadempienze probabili. Gli utp sono crediti bancari caratterizzati da un elevato livello di allerta, ovvero sono crediti a rischio deterioramento. In parole più semplici i crediti definiti Unlikely To Pay sono una sottocategoria degli NPE. Nello specifico una sottocategoria che comprende i crediti che hanno ancora qualche possibilità di essere recuperati. Sono le stesse banche, o l’ente creditizio che ha concesso il finanziamento, a stabilire che il debitore, pur non essendo dichiarato insolvente, incontrerà qualche difficoltà a rimborsare il prestito. Il rischio di un mancato rimborso del prestito si palesa inizialmente in una serie di ritardi nell’onorare le scadenze. Le banche hanno la possibilità di liberarsi da un eccessivo carico di crediti difficili, ed evitare che diventino ‘sofferenze’, cedendo alcuni di essi a terzi. Si procede quindi cedendo a investitori interessati sia i diritti e sia i rischi degli UTP. La cessione può rappresentare un vantaggio anche per il debitore, il quale ha la possibilità di rinegoziare il prestito e beneficiare eventualmente di nuove condizioni, possibilmente più favorevoli (ad esempio una scadenza più lunga per la restituzione del prestito). Dal momento che in molti casi casi la difficoltà è temporanea, il debitore, adeguatamente supportato, riesce a regolarizzare la sua situazione rispetto al rimborso del prestito. Attraverso una corretta gestione gli UTP hanno la possibilità di diventare ‘performing’. La gestione proattiva di tali crediti può trasformarsi in un vantaggio sia per le banche e sia per gli investitori. Ma può diventare un vantaggio anche per il rilancio del business delle aziende.

Differenza tra NPL e UTP Dopo aver approfondito i concetti di NPL e UTP è facile dedurre che la sostanziale differenza tra le due tipologie di crediti è identificabile nel rischio di insolvenza. Per quanto riguarda gli NPL, il debitore è dichiarato insolvente in modo permanente, il credito diventa inesigibile per cui viene determinata la cessazione del rapporto. Si tratta quindi di una sofferenza bancaria, che viene identificata nella posizione più grave per il debitore. Per quanto riguarda i crediti UTP, invece, l’insolvenza è solo potenziale per cui il debitore risulta ancora attivo. Trattandosi di due diverse tipologie di credito, ovvero di differenti livelli di insolvenza, anche la gestione deve essere differenziata. Nel caso di un NPL la banca ritiene di non poter più recuperare il credito per cui agirà di conseguenza. Ad esempio per un prestito ipotecario procede con il pignoramento dell’immobile; per altre tipologie di prestiti si rivale sulla garanzia fornita dal debitore. In altri casi ancora può decidere di cedere il credito a terzi. Nel caso degli UTP la difficoltà del debitore di far fronte al pagamento può essere solo temporanea per cui la situazione è considerata meno grave. Capita spesso alle aziende che in un dato momento si trovano a dover fronteggiare perdite di fatturato o crisi di liquidità; capita anche ai privati di ritrovarsi in difficoltà nei confronti delle scadenze di un mutuo ipotecario a causa, ad esempio, di un’improvvisa perdita della fonte di reddito (licenziamento). Anche nel caso degli UTP la banca può decidere per la cessione, che consiste nel cedere il credito a terzi, con una differenza rispetto agli NPL. Per gli UTP viene ceduto il contratto, ancora in essere, mentre per gli NPL viene ceduto il credito in quanto il contratto è stato già risolto. Concludendo, è possibile affermare che gli UTP sono meno rischiosi degli NPL.

Fonte: UNICUSANO - MASTER II LIVELLO IN DIRITTO BANCARIO – GESTIONE DEI CREDITI DETERIORATI – NPL/UTP

https://www.unicusano.it/blog/didattica/master/crediti-npl/

Strategie Alternative per Evitare le Aste Immobiliari

Abbiamo esaminato in precedenza il funzionamento dei pignoramenti immobiliari e delle aste giudiziarie. Tuttavia, dovremmo ora porci una domanda cruciale che ha implicazioni significative sia per il debitore che per l'investitore:

E' POSSIBILE EVITARE CHE LA PROPRIETA' PIGNORATA FINISCA VENDUTA ALL'ASTA?

Ebbene la risposta è sì, e qui di seguito esploreremo alcune soluzioni alternative alle aste.

1) Accordi Transattivi: La Via della Negoziazione La prima strategia è quella dell'accordo transattivo. Qui, il debitore cerca di raggiungere un accordo economico con i creditori per soddisfare le loro pretese. Questa soluzione richiede comunicazione e negoziazione attiva con i creditori. E' spesso il primo tentativo, e può andare a buon fine nel caso in cui il debitore abbia sufficiente disponibilità economica e sia assistito da professionisti capaci.

2) Conversione del Pignoramento: Cambiare la Carta in Tavola Una seconda possibilità è prevista dall'ordinamento giuridico, nell'articolo 495 del Codice Civile, che disciplina la "conversione del pignoramento". Questa opzione consente al debitore di sostituire beni o crediti pignorati con una somma di denaro, soddisfacendo i creditori.

Tuttavia è richiesto, in sede di istanza, il deposito di una somma non inferiore a 1/6 dell'importo del credito del pignoramento e dei crediti di altri intervenuti.

Inoltre il debitore si impegna a versare le somme in numero massimo di quarantotto rate.

Se il debitore omette o ritarda di oltre trenta giorni il versamento anche di una sola rata, le somme versate formano parte dei beni pignorati e, su richiesta dei creditori, può essere disposta la vendita.

Il giudice con l’ordinanza dispone che le cose pignorate siano liberate dal pignoramento al versamento dell’intera somma.

3) Sovraindebitamento: La Via Della Riduzione del Debito Una terza soluzione è rappresentata dalla legge 3/2012, che introduce strumenti per ridurre il debito e trovare soluzioni per estinguere gli obblighi economici. Questo impedisce che azioni esecutive come i pignoramenti immobiliari si verifichino o continuino.

Nello specifico si parla della cosiddetta Legge Salva Suicidi, che consiste in un insieme di tre procedure di gestione dei casi di sovraindebitamento, molto diverse tra loro; a queste, con l’avvento del codice della crisi, si è aggiunta una quarta possibilità del tutto nuova, sotto forma di semplice domanda. Tutte sono finalizzate all’esdebitazione del debitore che ha contratto troppi debiti rispetto alle proprie possibilità attuali.

I principali presupposti per l’accesso alle procedure di sovraindebitamento prevedono che il debitore sia in stato di sovraindebitamento, che sia un soggetto non fallibile, che non abbia posto in essere atti di frode verso i creditori (ovvero non abbia volutamente sottratto beni o denaro, occultandolo ai creditori).

In prima battuta si potrà ottenere la sospensione delle azioni esecutive. In seguito sarà possibile conseguire la relativa inefficacia delle stesse, in caso di omologa da parte del tribunale relativamente alle soluzioni previste dalla predetta legge.

4) Saldo e Stralcio Immobiliare: La via del Terzo Investitore, la soluzione vantaggiosa per tutti Il saldo e stralcio immobiliare, di cui abbiamo parlato in precedenza, è un'altra opzione. Presuppone la mancanza di possibilità economica per il debitore. Quest’ultimo, nell’impossibilità di reperire direttamente un accordo transattivo, è costretto a vendere l’immobile per soddisfare il credito.

Nello specifico avviene quanto segue: il creditore riceverà un’offerta economica inferiore ma certa e in tempi stretti; il debitore, pur perdendo l’unità immobiliare, avrà una riduzione del debito e conseguirà l’estinzione di ogni obbligo di pagamento; l’investitore, infine, riuscirà ad acquistare una unità immobiliare a prezzi favorevoli soprattutto evitando i rialzi di un’asta.

Questa opzione richiede un equilibrio tra gli interessi di creditore, debitore e terzo investitore, e l'unica strategia vincente è quella di perseguire il soddisfacimento (anche se parziale) di tutti gli attori coinvolti (tattica WIN-WIN-WIN).

5) Instant Buyer: La Via dell'Innovazione Infine, esiste una strategia innovativa chiamata "Instant Buyer." Questo sistema consente di vendere rapidamente una casa grazie alle nuove tecnologie. Gli Instant Buyer sono grandi gruppi immobiliari interessati ad acquistare immobili in quantità, ristrutturarli e rivenderli. Questo processo è molto più rapido rispetto alla compravendita tradizionale, poiché elimina la necessità di promozione, visite e trattative con diversi acquirenti. Inoltre, gran parte del processo avviene online, consentendo una valutazione rapida e offerte d'acquisto in tempi celeri.

In sintesi, ci sono molte opzioni alternative per evitare le aste immobiliari, permettendo di gestire i debiti senza svalutare l'immobile a garanzia.

Il debitore ha una seconda opportunità, e l'investitore riesce a concludere affari interessanti grazie alla conoscenza del mercato immobiliare e dei meccanismi che sottendono i pignoramenti e la gestione del credito garantito da immobili.

Sicuro di aver fornito interessanti spunti per oggi Vi saluto!

Restate sintonizzati per ulteriori approfondimenti sul mondo degli investimenti immobiliari!