Introduzione alle aste immobiliari giudiziarie

Benvenuti al mio blog dedicato al mondo immobiliare, dove il nostro avatar, Il Gatto con gli Stivali, condivide la sua esperienza nell'ambito delle aste immobiliari. Oggi, esploreremo in dettaglio questo affascinante mondo, partendo dalle basi.

Cos'è un'asta immobiliare? Un'asta immobiliare è un processo di vendita di proprietà in cui gli acquirenti fanno offerte competitive, e l'immobile viene assegnato all'offerente con l'offerta più alta. Questo processo può essere gestito dal tribunale, istituti bancari o venditori privati.

Tipologie di aste Esistono diverse tipologie di aste, tra cui:

• Asta Giudiziaria: Organizzata dal tribunale per la vendita di proprietà sequestrate.

• Asta Volontaria: Organizzata da privati o agenzie immobiliari per vendere proprietà.

Inoltre si distingue in:

• Asta in Presenza: Si svolge in un luogo fisico, con tutti i partecipanti all'asta presenti in un unico luogo.

• Asta Telematica: Si svolge online, rendendo più accessibile il processo.

In questo capitolo ci focalizzeremo sulle aste immobiliari giudiziarie.

L’ASTA IMMOBILIARE GIUDIZIARIA, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Chi ricorre alle aste giudiziarie e perché?

Ricorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che – attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati – desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Chi partecipa e perché ?

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta. Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.

Perchè conviene comprare all'asta?

Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Panacea di tutti i mali? NO

Non tutti i gravami possono essere eliminati. Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifi ca dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente.

Bene, per oggi è tutto signori!

Abbiamo introdotto i concetti base per una nuova tecnica di acquisizione di immobili a sconto, ma mancano ancora molti dettagli e trucchi degli investitori esperti!

Seguitemi su questo blog per ulteriori ragguagli su questa e altre tipologie di affari immobiliari!

Saluti da El Gato!

Fonte: Guida acquisto all'asta di Notariato.it

Come fare una operazione immobiliare

Acquistare e rivendere immobili al fine di ottenere un profitto è una attività molto redditizia, ma è necessario avere le idee molto chiare, tanta determinazione e un pizzico di fortuna.

Esistono diverse tipologie di operazione immobiliare, ma ogni singolo affare segue dei passaggi comuni, che vanno a costituire, diciamo, l'ossatura della operazione tipo.

Su queste andranno poi a innestarsi delle varianti che caratterizzeranno univocamente una tipologia piuttosto che un'altra; al tempo stesso, queste variazioni determineranno differenze anche molto importanti riguardo le tempistiche, le caratteristiche del processo di acquisto, di rivendita e delle eventuali fasi intermedie, nonché gli attori coinvolti e i costi necessari.

Pertanto, senza scendere troppo nel dettaglio, possiamo riassumere qui sotto le seguenti fasi fondamentali:

1) Fase della mappatura 

Viene effettuata una selezione degli immobili sul mercato, con un occhio ai diversi campi di azione (mercato libero con flipping immobiliare, cambi destinazione d'uso, frazionamenti, aste, stralci, crediti ipotecari). 

Significa visionare, valutare e annotare un enorme numero di annunci su tutto il territorio di interesse.

 2) Fase della selezione

Sugli immobili selezionati si effettua un sopralluogo e si definisce la strategia di monetizzazione. Viene creato un conto economico accurato che determina le effettive percentuali di ricavo. 

Un indicatore molto utilizzato nel settore è il ROI (Return of Investment) che insieme ad altre valutazioni quali le tempistiche previste di conclusione, permette di scartare o selezionare l'operazione.

3) Fase di acquisto

Durante questa fase si effettua la trattativa con la controparte e in caso di conclusione positiva l'immobile viene acquisito. E' auspicabile una conclusione con sensibile ribasso sul prezzo di mercato, sufficiente ad ottenere un ROI soddisfacente.  

Nel caso degli NPL ciò che viene acquisito è il credito ipotecario, garantito cioè dall'ipoteca sull'immobile: questa costituisce infatti la chiave per poter ottenere un profitto monetizzando l'immobile a garanzia.  

4) Fase della riqualificazione

Questa fase è quella che aggiunge valore all'immobile: questo può necessitare di una pesante ristrutturazione mentre in altre occasioni è sufficiente un intervento più leggero, al quale si associa comunque un intervento mirato di valorizzazione degli spazi che aumenti la funzionalità e trasmetta valore aggiunto. 

In altri casi si opta per la variazione d'uso dell'immobile (per immobili commerciali con determinati requisiti) o per il frazionamento in più unità abitative (per immobili di ampia metratura). Anche in questo caso si ottiene un discreto incremento di valore utile all'obiettivo.

5) Fase della vendita

In questa fase si va a finalizzare l'operazione seguendo gli obiettivi definiti dal conto economico: il segreto di una conclusione positiva sta proprio nella bontà dell'operato delle fasi precedenti. 

Un immobile selezionato correttamente (con un conto economico realistico e la giusta strategia di acquisto e valorizzazione) viene proposto a un prezzo concorrenziale: la vendita solitamente avviene in tempi brevi perchè la convenienza e la qualità di quanto proposto sono evidenti anche ai non addetti ai lavori. 

Per gli NPL la situazione è più complessa in quanto esistono diverse exit strategy e di volta in volta viene selezionata quella ritenuta ottimale. 

6) Fase del riparto

Ed eccoci finalmente alla spartizione dell'utile lordo: questo, una volta tassato in capo alla società, può essere distribuito ai soci (interni) così come ai soci (esterni) in partecipazione per la singola operazione. 

Questa modalità di investimento congiunto è molto vantaggiosa sia per la società di investimento sia per l'investitore occasionale, il quale sarà tanto più incentivato quanto più sarà rapido il ritorno economico. 

Per gli NPL il ritorno economico può avvenire anche in tempi di due o tre anni, ma questa situazione è ricompensata da ricavi ampiamente superiori in quanto si ottengono sconti importanti a fronte della difficile monetizzazione del credito da parte delle banche e finanziarie (quando non anche società di cartolarizzazione o altri player): non sempre sono esperti nella gestione a livello immobiliare e sono alle prese da un lato con esigenze di bilancio annuale e dall'altro con numerose situazioni di questo tipo che comportano spese immediate e ricavi tardivi. 

Per oggi è tutto!

Seguite questo blog perché prossimamente andremo ad affrontare più in dettaglio le varie tipologie di operazione immobiliare e ci sarà da divertirsi!

Parola di Gato!

Conoscere il proprio mercato

Il primo passo per avere successo investire nell'immobiliare è quella di conoscere il tuo mercato. È necessaria infatti una approfondita conoscenza dell'area nella quale si intende operare, ossia sapere esattamente quali sono i prezzi che si applicano a un immobile ivi situato sia in fase di acquisto (prezzo o valore di mercato) sia in fase di vendita (prezzo di rivendita veloce o street price).

Il prezzo di rivendita può infatti essere convenientemente ribassato rispetto al prezzo di mercato per bruciare la concorrenza e reinvestire i capitali in altre operazioni.

Scegli una zona di competenza, che sia una piccola città oppure uno o più quartieri di una grossa città, e focalizzati su di essa. Come detto prima devi conoscere i prezzi al mq e la dinamicità del mercato di questi immobili.

Può risultare molto utile agli inizi "mappare" questa zona annotando in una sorta di casellario di annunci riguardanti gli immobili di questa zona. Rapportando il prezzo alla metratura commerciale avrai il prezzo/mq. Attenzione però: il prezzo è un importo deciso arbitrariamente dal venditore! La scelta del prezzo può essere basata su una stima di livello professionale (in caso di agenzie immobiliari x es.) oppure una valutazione "fai da te" (talora in caso di venditori privati).

Per conoscere il valore di mercato (prezzo vero di conclusione dell'affare) spesso si deve sottrarre un buon 10-20% in base alle caratteristiche del mercato locale.

Stesso discorso si applica alle valutazioni online sui portali di vendita immobili come immobiliare.it e idealista.it (la cui precisione è inoltre influenzata dalla densità di immobili della stessa tipologia ricercata) o a quelle richieste in agenzia immobiliare.

Es. Se la richiesta è di 1000€/mq, la trattativa si chiuderà a 850€/mq (prezzo di vendita effettivo) cioè mediamente il 15% in meno.

Un'altra maniera è ricercare i valori del venduto nella banca dati OMI. Le quotazioni immobiliari semestrali individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona OMI) di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Maggiori informazioni sono ricercabili al link seguente:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/omi/banche-dati/quotazioni-immobiliari

Utile consultare anche la guida scaricabile.

Nel sito stesso avvertono che le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima.

Andando un gradino oltre vi sono i software professionali per la mappatura degli immobili, spesso disponibili con differenti piani tariffari corrispondenti a servizi crescenti in base al piano selezionato; tra i migliori posso citare il borsinopro e airhome invest. In questi applicativi vengono presi in considerazione molteplici fattori tra cui il contesto sociodemografico, informazioni sullo stock di immobili nella zona, valutazioni sulle compravendite (cosa si vende di più e a quanto), nonché la dinamicità del mercato (quanto velocemente si vende), generando interessanti report. Il secondo peraltro presenta una funzione integrata per calcolare il business plan dell'operazione direttamente sotto la scheda immobile.

Uno strumento molto utile è anche il borsino immobiliare (https://borsinoimmobiliare.it) ossia

Il gradino ultimo nella scala di affidabilità quando desideri una valutazione del valore di mercato di un immobile è sicuramente la perizia di un tecnico esperto (e sottolineo esperto) in materia di estimo. Infatti soltanto la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare (anche in sede legale) il valore da attribuirgli. Non è certamente economica ma è consigliabile soprattutto se inesperti, o per valori elevati anche quando si ha esperienza.

Il target di vendita è un parametri decisivi sul quale impostare la propria strategia.

Per individuare l'immobile target dovrai rispondere alla domanda: Quali sono le tipologie di immobili che vanno di più nella mia zona? Centro storico o periferia? Indipendente o appartamento? Quanti locali (es. bilocale o quadrilocale)? Cucina abitabile o cucina a vista? Uno o due bagni? Solo per fare degli esempi. Puoi ottenere indizi importanti se, dopo aver costruito il casellario annunci, andrai a monitorarlo nel tempo. Controlla per quanto rimangono nei portali: vedrai sparire più in fretta il quadrivano con balcone in zona periferica o il bilocale con balcone in centro? E se il quadrivano avesse anche un bel cortile?

Alcune di queste informazioni sono comodamente reperibili dai report dei software prima citati. Ma soprattutto per chi inizia potrebbe essere una buona idea abituarsi a monitorare gli annunci (niente batte il "classico"!).

Anche gli agenti immobiliari sono una importante fonte di informazione in tal senso e saranno spesso dei validi alleati in questo campo. Puoi approfondire con loro gli immobili nelle zone di tuo interesse e al tempo stesso costruire dei rapporti di collaborazione continuativi, in modo da venir presi seriamente in considerazione quando tratterai le tue operazioni.

La velocità di vendita dell'immobile è uno altro dei parametri che maggiormente interessa l'investitore, considerando l'importante ricaduta sui ricavi della sua attività. Essa può essere stimata con alcuni indicatori indiretti e un indicatore diretto.

Ragionando per via indiretta, infatti, è palese che una zona servita (mezzi pubblici, ospedali, università, negozi) e vicina al centro storico, sarà giocoforza più ambita dagli acquirenti e pertanto più veloce da rivendere. Ma il maggiore indizio riguardo la liquidità dell'area esaminata è il numero di agenzie presenti, in particolare quelle in franchising. Le agenzie, infatti, sono veri e propri negozi che aprono dove c’è maggior domanda di immobili: pertanto un'alta densità di agenzie corrisponde a una domanda e quindi una rivendibilità importanti.

L'indicatore diretto principale è l'indice IMI (Intensità Mercato Immobiliare). Si tratta di un indicatore calcolato dall’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ed è calcolato come il rapporto tra il numero di case vendute (NTN) e lo stock di abitazioni presenti sul mercato.

NTN (Numero di Transazioni Normalizzato), sta per numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprieta.

Quanto più l’ IMI è alto, tanto più il mercato immobiliare di zona è dinamico; di converso, un indicatore IMI basso significa che le compravendite sono più lente e molti immobili rimangono invenduti a fine anno. Per esempio nel 2021 l’indice IMI per l’Italia è stato del 2,17% ed è frutto del rapporto tra le 748.523 abitazioni vendute e lo stock abitativo presente, circa 34.494.147 abitazioni.

Questi valori sono consultabili nel report

delle Statistiche regionali del mercato immobiliare residenziale, pubblicato dall'OMI annualmente per ciascuna regione italiana (specificamente per ogni zona OMI nelle principali città, oppure globalmente per le altre macroaree provinciali).

Bene..anche per oggi è tutto!

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A presto da El Gato!