Conoscere il proprio mercato

Il primo passo per avere successo investire nell'immobiliare è quella di conoscere il tuo mercato. È necessaria infatti una approfondita conoscenza dell'area nella quale si intende operare, ossia sapere esattamente quali sono i prezzi che si applicano a un immobile ivi situato sia in fase di acquisto (prezzo o valore di mercato) sia in fase di vendita (prezzo di rivendita veloce o street price).

Il prezzo di rivendita può infatti essere convenientemente ribassato rispetto al prezzo di mercato per bruciare la concorrenza e reinvestire i capitali in altre operazioni.

Scegli una zona di competenza, che sia una piccola città oppure uno o più quartieri di una grossa città, e focalizzati su di essa. Come detto prima devi conoscere i prezzi al mq e la dinamicità del mercato di questi immobili.

Può risultare molto utile agli inizi "mappare" questa zona annotando in una sorta di casellario di annunci riguardanti gli immobili di questa zona. Rapportando il prezzo alla metratura commerciale avrai il prezzo/mq. Attenzione però: il prezzo è un importo deciso arbitrariamente dal venditore! La scelta del prezzo può essere basata su una stima di livello professionale (in caso di agenzie immobiliari x es.) oppure una valutazione "fai da te" (talora in caso di venditori privati).

Per conoscere il valore di mercato (prezzo vero di conclusione dell'affare) spesso si deve sottrarre un buon 10-20% in base alle caratteristiche del mercato locale.

Stesso discorso si applica alle valutazioni online sui portali di vendita immobili come immobiliare.it e idealista.it (la cui precisione è inoltre influenzata dalla densità di immobili della stessa tipologia ricercata) o a quelle richieste in agenzia immobiliare.

Es. Se la richiesta è di 1000€/mq, la trattativa si chiuderà a 850€/mq (prezzo di vendita effettivo) cioè mediamente il 15% in meno.

Un'altra maniera è ricercare i valori del venduto nella banca dati OMI. Le quotazioni immobiliari semestrali individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona OMI) di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Maggiori informazioni sono ricercabili al link seguente:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/omi/banche-dati/quotazioni-immobiliari

Utile consultare anche la guida scaricabile.

Nel sito stesso avvertono che le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima.

Andando un gradino oltre vi sono i software professionali per la mappatura degli immobili, spesso disponibili con differenti piani tariffari corrispondenti a servizi crescenti in base al piano selezionato; tra i migliori posso citare il borsinopro e airhome invest. In questi applicativi vengono presi in considerazione molteplici fattori tra cui il contesto sociodemografico, informazioni sullo stock di immobili nella zona, valutazioni sulle compravendite (cosa si vende di più e a quanto), nonché la dinamicità del mercato (quanto velocemente si vende), generando interessanti report. Il secondo peraltro presenta una funzione integrata per calcolare il business plan dell'operazione direttamente sotto la scheda immobile.

Uno strumento molto utile è anche il borsino immobiliare (https://borsinoimmobiliare.it) ossia

Il gradino ultimo nella scala di affidabilità quando desideri una valutazione del valore di mercato di un immobile è sicuramente la perizia di un tecnico esperto (e sottolineo esperto) in materia di estimo. Infatti soltanto la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare (anche in sede legale) il valore da attribuirgli. Non è certamente economica ma è consigliabile soprattutto se inesperti, o per valori elevati anche quando si ha esperienza.

Il target di vendita è un parametri decisivi sul quale impostare la propria strategia.

Per individuare l'immobile target dovrai rispondere alla domanda: Quali sono le tipologie di immobili che vanno di più nella mia zona? Centro storico o periferia? Indipendente o appartamento? Quanti locali (es. bilocale o quadrilocale)? Cucina abitabile o cucina a vista? Uno o due bagni? Solo per fare degli esempi. Puoi ottenere indizi importanti se, dopo aver costruito il casellario annunci, andrai a monitorarlo nel tempo. Controlla per quanto rimangono nei portali: vedrai sparire più in fretta il quadrivano con balcone in zona periferica o il bilocale con balcone in centro? E se il quadrivano avesse anche un bel cortile?

Alcune di queste informazioni sono comodamente reperibili dai report dei software prima citati. Ma soprattutto per chi inizia potrebbe essere una buona idea abituarsi a monitorare gli annunci (niente batte il "classico"!).

Anche gli agenti immobiliari sono una importante fonte di informazione in tal senso e saranno spesso dei validi alleati in questo campo. Puoi approfondire con loro gli immobili nelle zone di tuo interesse e al tempo stesso costruire dei rapporti di collaborazione continuativi, in modo da venir presi seriamente in considerazione quando tratterai le tue operazioni.

La velocità di vendita dell'immobile è uno altro dei parametri che maggiormente interessa l'investitore, considerando l'importante ricaduta sui ricavi della sua attività. Essa può essere stimata con alcuni indicatori indiretti e un indicatore diretto.

Ragionando per via indiretta, infatti, è palese che una zona servita (mezzi pubblici, ospedali, università, negozi) e vicina al centro storico, sarà giocoforza più ambita dagli acquirenti e pertanto più veloce da rivendere. Ma il maggiore indizio riguardo la liquidità dell'area esaminata è il numero di agenzie presenti, in particolare quelle in franchising. Le agenzie, infatti, sono veri e propri negozi che aprono dove c’è maggior domanda di immobili: pertanto un'alta densità di agenzie corrisponde a una domanda e quindi una rivendibilità importanti.

L'indicatore diretto principale è l'indice IMI (Intensità Mercato Immobiliare). Si tratta di un indicatore calcolato dall’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ed è calcolato come il rapporto tra il numero di case vendute (NTN) e lo stock di abitazioni presenti sul mercato.

NTN (Numero di Transazioni Normalizzato), sta per numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprieta.

Quanto più l’ IMI è alto, tanto più il mercato immobiliare di zona è dinamico; di converso, un indicatore IMI basso significa che le compravendite sono più lente e molti immobili rimangono invenduti a fine anno. Per esempio nel 2021 l’indice IMI per l’Italia è stato del 2,17% ed è frutto del rapporto tra le 748.523 abitazioni vendute e lo stock abitativo presente, circa 34.494.147 abitazioni.

Questi valori sono consultabili nel report

delle Statistiche regionali del mercato immobiliare residenziale, pubblicato dall'OMI annualmente per ciascuna regione italiana (specificamente per ogni zona OMI nelle principali città, oppure globalmente per le altre macroaree provinciali).

Bene..anche per oggi è tutto!

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A presto da El Gato!

Investire con successo: le basi

Avere successo nel Real Estate con l'acquisto e la rivendita di immobili è complicato senza una guida. La formazione rimane sempre la base dalla quale partire. Nonostante sia soltanto una breve trattazione, proverò in questa sede a esporre i punti chiave di cui è assolutamente importante tener conto:

Il primo passo è quella di conoscere il tuo mercato. Scegli una zona di competenza, che sia una piccola città oppure uno o più quartieri di una grossa città, e focalizzati su di essa. Devi conoscere i prezzi al mq e la dinamicità del mercato di questi immobili. Può risultare molto utile agli inizi "mappare" la zona scelta annotando in una sorta di casellario tutti i relativi annunci. Rapportando il prezzo alla metratura commerciale avrai il prezzo/mq. Attenzione però: il prezzo è un importo deciso arbitrariamente dal venditore sulla base solitamente di una stima (professionale in caso di agenzie immobiliari, o altre volte viziato dal "fai da te" in caso di privati). Per conoscere il valore di mercato (prezzo vero di conclusione dell'affare) spesso si deve sottrarre un buon 10-20% in base alle caratteristiche del mercato locale; altra maniera è ricercare i valori del venduto nella banca dati OMI.

Es. Se la richiesta è di 1000€/mq, la trattativa si chiuderà a 850€/mq (prezzo di vendita effettivo) cioè mediamente il 15% in meno.

Il secondo passo da seguire è costruirsi una squadra di professionisti affidabili e decidere con quali capitali operare.

La squadra può essere composta da un numero variabile di figure (agenti immobiliari, geometri/architetti, imprese edili/artigiani, avvocati, notai, commercialisti, broker, etc) ed è consigliabile, se non fondamentale,  costruirla nel tempo e mantenerla. Gli investimenti immobiliari sono infatti delle operazioni molto complesse ed è necessario poter contare su esperti del settore per la fruizione di servizi o per la risoluzione di problematiche anche nelle operazioni più basilari. Oltre a ciò, selezionare i proprio professionisti amplia notevolmente le possibilità di fare operazioni e ne contiene il margine di rischio. In ultimo, è da mettere in conto anche il fatto che spesso sono gli stessi professionisti a portare buoni affari alla tua attenzione.

Il terzo punto è la scelta della fonte di capitali, ossia il come finanziare l'operazione. Un principiante ha a disposizione limitate possibilità ma può da un lato finanziarsi con risparmi propri, prestiti da amici o parenti, o ancora prestiti dalle finanziarie e mutui dalle banche (secondo merito creditizio). Un altra opzione è quella di operare (quasi) senza soldi con operazioni quali cessione del preliminare o acquisto con riscatto, che permettono di pilotare immobili di valore anche importante con cifre limitate.

Una volta portate a termine con successo le prime operazioni la scelta quasi obbligatoria per crescere sarà quella di strutturarsi come società. Questo da un lato aumenterà la credibilità con gli istituti di credito, dall'altro

renderà possibile ottenere fondi da investitori di capitale con associazioni in partecipazione, o perfino da piattaforme di crowdfunding.

Il quarto passo da seguire è scegliere la strategia e costruire un business plan dettagliato, da seguire con decisione durante tutto il processo.

La strategia con il quale costruire il profitto dalla rivendita può essere rappresentata dall'acquisto a prezzo ribassato da soggetti che devono liberarsi dell'immobile velocemente, chiamati in gergo don't wanters (es. soggetti indebitati, divorzio, eredi, trasferimento per lavoro o per famiglia in crescita). Oppure può essere aggiunto valore all'immobile con una ristrutturazione più o meno pesante che dia riqualificazione estetica e funzionale all'immobile.

È anche possibile aumentare il valore di mercato modificando la destinazione d'uso da commerciale a residenziale, o ancora frazionandolo in più unità il cui valore sommato sia superiore al valore di quella originale (nonostante il costo complessivo dell'intervento). Come puoi notare ci sono tante opzioni tra cui scegliere.

Fatto ciò, decideremo la cifra massima da offrire in base al valore di vendita stimata e all'obiettivo minimo di profitto (ROI).

Es. Per un appartamento che verrà rivenduto a 100000€, e sul quale voglio ottenere almeno il 20% di guadagno (20000€), dovendo già sostenere anche 10000€ di spese (x es. tra intestazione, agenzia e alcuni lavori edili) potrò offrire max 50000€.

Il quinto passo è quello del briefing finale.

Dopo aver terminato ogni investimento è sempre buona regola riesaminare insieme l'andamento dell'operazione per verificare cosa ha funzionato e cosa può ancora essere perfezionato.

È un settore dove è certamente importante la conoscenza teorica di base, ma senza dubbio l'esperienza acquisita porta sempre sia nuova conoscenza teorica e sia nuovi profitti, ed è quindi il fattore moltiplicativo imprescindibile per la crescita dell'investitore e dell'eventuale futuro imprenditore.

Che tu sia investitore o imprenditore poco importa. Alzati e inizia a correre...

Saluti da El Gato

Investitore di successo - El Gato